Phí bảo trì chung cư 2026: Ai đóng, mức bao nhiêu và hậu quả nếu sử dụng sai?

Bạn đang sống trong một căn hộ chung cư và nhận được thông báo đóng phí bảo trì? Hay bạn là chủ đầu tư đang chuẩn bị bàn giao nhà? Dù bạn là ai, khoản phí bảo trì chung cư luôn là một trong những vấn đề nhạy cảm, dễ phát sinh tranh chấp nhất trong quan hệ giữa cư dân và ban quản lý. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết 5 nội dung cốt lõi về phí bảo trì chung cư theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD, giúp bạn hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và cách bảo vệ mình trước những sai phạm.

Phí bảo trì chung cư là gì và được pháp luật quy định thế nào?

Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, đối với căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua, người mua/thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì. Cụ thể hơn, Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng giải thích rõ: hoạt động bảo trì phần sở hữu chung bao gồm kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ, sửa chữa lớn phần xây dựng, duy trì hệ thống phòng cháy chữa cháy, và thay thế các thiết bị sử dụng chung.

Để hiểu rõ phạm vi áp dụng, bạn cần phân biệt phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023:

• Phần sở hữu riêng: Diện tích bên trong căn hộ (bao gồm ban công, lô gia), hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ.
• Phần sở hữu chung: Diện tích còn lại ngoài phần riêng, khung cột, tường chịu lực, hành lang, thang máy, hệ thống cấp thoát nước, bể phốt, cứu hỏa, sân chung, vườn hoa…

Đánh giá của chuyên gia: Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng, việc xác định đúng phần sở hữu chung là yếu tố then chốt để tránh mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản lý. Nhiều vụ kiện tụng kéo dài chỉ vì không phân định rõ ràng hạng mục nào thuộc phạm vi bảo trì.

Ai có trách nhiệm đóng phí bảo trì chung cư?

Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, trách nhiệm đóng phí bảo trì được phân chia như sau:

1. Người mua/thuê mua căn hộ: Khoản tiền 2% giá trị căn hộ được tính vào tiền bán/thuê mua và phải đóng khi nhận bàn giao. Khoản này phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.
2. Chủ đầu tư: Phải đóng cho các căn hộ/diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Mức đóng là 2% giá trị căn hộ có giá cao nhất của chung cư đó.
3. Chủ sở hữu hiện hữu: Nếu quỹ bảo trì không đủ để bảo trì phần sở hữu chung, các chủ sở hữu phải đóng góp thêm tương ứng với diện tích sở hữu riêng của mình.

Tình huống thực tế: Anh Minh mua một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng. Theo quy định, anh phải đóng phí bảo trì là 2% × 2 tỷ = 40 triệu đồng ngay khi nhận bàn giao. Nếu sau 5 năm, quỹ bảo trì cạn kiệt và cần sửa thang máy, anh cùng các cư dân khác sẽ phải họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp thêm.

Mức phí bảo trì chung cư 2026 và cách tính cụ thể

Điều 152 Luật Nhà ở 2023 quy định mức phí bảo trì như sau:

• Người mua/thuê mua: Phí bảo trì = 2% × Giá trị căn hộ hoặc diện tích mua. Ví dụ: căn hộ 1 tỷ đồng, phí bảo trì là 20 triệu đồng.
• Chủ đầu tư (phần giữ lại): Phí bảo trì = 2% × (Giá 1m² của căn hộ cao nhất × Diện tích giữ lại). Ví dụ: căn hộ cao nhất 5 tỷ (100m²), giá 50 triệu/m², diện tích giữ lại 200m² → phí bảo trì = 2% × (50 triệu × 200) = 200 triệu đồng.

Lưu ý quan trọng: Từ ngày 01/7/2006, nếu hợp đồng mua bán không thỏa thuận về kinh phí bảo trì, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đóng. Ngược lại, nếu hợp đồng trước ngày 01/7/2006 và chưa thu, các chủ sở hữu sẽ họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng.

Phí bảo trì chung cư được sử dụng vào những hạng mục nào?

Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD liệt kê 6 nhóm hạng mục được phép sử dụng kinh phí bảo trì:

1. Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung (theo khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023).
2. Bảo trì phần diện tích còn lại ngoài sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng.
3. Bảo trì không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung: khung, cột, tường chịu lực, hành lang, thang máy, mái, sân thượng…
4. Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng.
5. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải.
6. Các hạng mục khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Chuyên gia lưu ý: Nếu ban quản lý sử dụng quỹ bảo trì để mua sắm nội thất văn phòng, tổ chức sự kiện, hoặc chi trả lương nhân viên — đó là hành vi sai mục đích và có thể bị xử phạt.

Hậu quả pháp lý khi sử dụng phí bảo trì chung cư sai mục đích

Theo khoản 2 Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng:

• Mức phạt: Từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
• Hành vi vi phạm: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.
• Biện pháp khắc phục: Buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng quy định; có thể phải hoàn trả lại quỹ nếu đã chi sai.

Tình huống thực tế: Năm 2024, Ban quản trị chung cư X tại Hà Nội bị tố cáo đã sử dụng 500 triệu đồng từ quỹ bảo trì để mua xe đạp điện phục vụ nhân viên. Sau khi bị thanh tra, Ban quản trị bị phạt 110 triệu đồng và buộc phải hoàn trả toàn bộ số tiền vào quỹ.

Lời khuyên từ luật sư

Để bảo vệ quyền lợi của mình, quý khách hàng cần lưu ý:

1. Kiểm tra hợp đồng mua bán: Xác nhận rõ điều khoản về phí bảo trì 2% và thời điểm đóng (thường là khi nhận bàn giao).
2. Yêu cầu minh bạch: Ban quản trị phải công khai sổ sách quỹ bảo trì hàng quý, có biên bản họp Hội nghị nhà chung cư phê duyệt kế hoạch bảo trì.
3. Lưu giữ chứng từ: Giữ lại biên lai đóng phí bảo trì và các quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
4. Phát hiện sai phạm: Nếu nghi ngờ quỹ bị sử dụng sai, bạn có quyền yêu cầu kiểm toán độc lập hoặc báo cáo lên UBND quận/huyện.
5. Khiếu nại kịp thời: Hành vi sai phạm có thể bị phạt đến 120 triệu đồng, nhưng bạn cần có bằng chứng cụ thể (hóa đơn, chứng từ, biên bản).