Hướng dẫn chi tiết mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng mới nhất 2026

Bạn đang cần tìm mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng mới nhất để áp dụng cho dự án của mình? Đây là một trong những văn bản pháp lý quan trọng nhất trong lĩnh vực xây dựng, quyết định trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn bản mẫu chi tiết theo Quyết định 1040/QĐ-BXD và những phân tích chuyên sâu về các điều khoản cốt lõi.

Theo Quyết định 1040/QĐ-BXD do Bộ Xây dựng ban hành, mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng mới nhất được quy định tại Phụ lục IV kèm theo quyết định này. Mẫu hợp đồng này có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thay thế các mẫu cũ trước đây và được xây dựng dựa trên các văn bản pháp luật mới nhất như Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và các nghị định hướng dẫn thi hành.

Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng mới nhất theo Quyết định 1040/QĐ-BXD có nội dung gì?

Mẫu hợp đồng này được thiết kế với cấu trúc rõ ràng, bao gồm 20 điều khoản trong phần Điều kiện chung và các điều chỉnh trong phần Điều kiện cụ thể. Dưới đây là cấu trúc chi tiết bạn cần nắm:

Phần 1: Thông tin giao dịch

Phần này ghi nhận đầy đủ thông tin của hai bên: Bên giao thầu (chủ đầu tư) và Bên nhận thầu (đơn vị tư vấn giám sát). Các thông tin cần có bao gồm: tên giao dịch, đại diện pháp luật, địa chỉ, tài khoản ngân hàng, mã số thuế, số đăng ký kinh doanh, điện thoại, fax và email.

Phần 2: Các căn cứ giao kết hợp đồng

Đây là phần quan trọng để xác định cơ sở pháp lý cho hợp đồng. Các căn cứ chính bao gồm:

• Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015)
• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 về hợp đồng xây dựng
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 về quản lý chất lượng thi công xây dựng
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 về quản lý hoạt động xây dựng
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026 về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng
• Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu và thông báo trúng thầu

Các điều khoản quan trọng trong mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng

Điều khoản về nội dung, khối lượng công việc và sản phẩm (Điều 6)

Điều khoản này quy định rõ phạm vi công việc mà bên nhận thầu phải thực hiện, bao gồm: giám sát chất lượng thi công, kiểm tra vật liệu đầu vào, theo dõi tiến độ, lập báo cáo giám sát định kỳ. Sản phẩm đầu ra là các báo cáo, biên bản nghiệm thu và các tài liệu kỹ thuật liên quan.

Điều khoản về giá hợp đồng, tạm ứng và thanh toán (Điều 9)

Giá hợp đồng được xác định dựa trên khối lượng công việc thực tế hoặc theo đơn giá cố định. Các bên cần thỏa thuận cụ thể về:

• Mức tạm ứng (thường từ 20-30% giá trị hợp đồng)
• Tiến độ thanh toán theo giai đoạn hoàn thành công việc
• Điều kiện thanh toán và hồ sơ thanh toán cần thiết

Điều khoản về bảo hiểm và bảo hành sản phẩm (Điều 20 Nghị định 210/2026/NĐ-CP)

Theo Điều 20 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, các quy định về bảo hiểm và bảo hành được quy định chi tiết như sau:

Cụ thể:

• Bảo hiểm bắt buộc: Việc mua bảo hiểm thực hiện theo quy định tại Điều 10 Luật Xây dựng và Nghị định quy định chi tiết về điều kiện bảo hiểm, mức phí, số tiền bảo hiểm tối thiểu. Các bên thỏa thuận trách nhiệm mua bảo hiểm của mỗi bên trong hợp đồng.
• Thời gian bảo hành: Các bên thỏa thuận về điều kiện, thời gian bảo hành sản phẩm, mức bảo đảm bảo hành, hình thức bảo đảm và việc hoàn trả sau khi kết thúc thời hạn bảo hành.
• Trách nhiệm bảo hành: Bên nhận thầu có trách nhiệm bảo hành theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và quy định tại Nghị định về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình.
• Xử lý vi phạm bảo hành: Nếu bên nhận thầu không thực hiện bảo hành trong thời hạn thỏa thuận hoặc thực hiện không đảm bảo chất lượng, bên giao thầu có quyền sử dụng bảo đảm bảo hành để thuê tổ chức khác thực hiện hoặc tự thực hiện nếu đáp ứng điều kiện năng lực.
• Dự án đầu tư công và PPP: Biện pháp và mức bảo đảm bảo hành đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP thực hiện theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Tình huống thực tế: Tranh chấp về bảo hành trong hợp đồng tư vấn giám sát

Anh Minh là chủ đầu tư một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Sau khi hoàn thành công trình, đơn vị tư vấn giám sát phát hiện một số khiếm khuyết về hệ thống điện và yêu cầu nhà thầu thi công sửa chữa. Tuy nhiên, nhà thầu thi công không thực hiện bảo hành đúng tiến độ. Nhờ có điều khoản bảo hành rõ ràng trong hợp đồng tư vấn giám sát, anh Minh đã yêu cầu bên nhận thầu (đơn vị tư vấn giám sát) kích hoạt bảo đảm bảo hành và thuê đơn vị khác khắc phục. Vụ việc được giải quyết nhanh chóng mà không phải khởi kiện ra tòa.

Lời khuyên từ luật sư khi ký kết hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng

Dựa trên kinh nghiệm tư vấn cho nhiều chủ đầu tư và nhà thầu, chúng tôi xin đưa ra các lưu ý sau:

1. Kiểm tra năng lực của bên nhận thầu: Theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP, đơn vị tư vấn giám sát phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với loại, cấp công trình. Yêu cầu xuất trình bản sao chứng thực.
2. Xác định rõ phạm vi công việc: Điền chi tiết tại Điều 6 phần Điều kiện cụ thể. Tránh mô tả chung chung như “giám sát toàn bộ công trình” mà cần liệt kê cụ thể các hạng mục, giai đoạn.
3. Thỏa thuận rõ về giá và điều kiện thanh toán: Ghi rõ đơn giá cho từng loại công việc, phương thức tạm ứng, tiến độ thanh toán. Nếu có điều chỉnh giá do trượt giá, cần quy định công thức điều chỉnh cụ thể.
4. Quy định chi tiết về nghiệm thu: Xác định rõ tiêu chí nghiệm thu, thành phần hội đồng nghiệm thu, thời gian nghiệm thu sau khi hoàn thành công việc.
5. Dự trù phương án giải quyết tranh chấp: Thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án) và thời hiệu khởi kiện. Nên chọn trọng tài thương mại để tiết kiệm thời gian.

Câu hỏi thường gặp