Hướng dẫn cách tính thuế trước bạ nhà chung cư

Hiện nay khi chúng ta thực hiện các thủ tục pháp lý để xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, nhà ở nói chung và chung cư nói riêng, người ta hay nhắc đến lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu được cách tính lệ phí trước bạ nhà chung cư là gì cũng như việc đăng ký, chuyển nhượng và các thủ tục pháp lý liên quan được thực hiện như thế nào? Tất cả những vấn đề này sẽ được Luật Quang Huy giải đáp trong bài viết dưới đây.

1. Lệ phí trước bạ nhà chung cư là gì?

Lệ phí trước bạ nhà chung cư được hiểu là khi một cá nhân muốn đăng ký quyền sử dụng nhà chung cư phải đóng một khoản tiền bắt buộc vào Ngân sách Nhà nước trước khi đưa nhà chung cư vào sử dụng. Đây được xem là nghĩa vụ cần phải thực hiện khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, nếu không tuân thủ sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

2. Đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư có phải đóng lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1, Điều 3, Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, nhà là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Do đó, trong trường hợp đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư thì phải bắt buộc đóng lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ cụ thể là nhà chung cư có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ) cho Cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà chung cư.

3. Trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư

Có 02 trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà chung cư:

• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng của hộ gia đình do một người trong hộ gia đình đứng tên (bao gồm cả đồng sở hữu tài sản), khi phân chia tài sản đó theo quy định của pháp luật cho các thành viên hộ gia đình đăng ký lại.

Trong trường hợp này thành viên hộ gia đình phải có giấy tờ pháp lý chứng minh mối quan hệ giữa mình và người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư này theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

4. Cách tính lệ phí trước bạ nhà chung cư

Lệ phí trước bạ nhà chung cư phải nộp được tính như sau:

Trong đó:

• 0,5% là mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ được quy định tại khoản 1, Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. 
• Trường hợp giá nhà tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá tại hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp giá nhà tại hợp đồng mua bán thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Đối với nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp trên hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.

Như vậy có thể hiểu, giá tính lệ phí trước bạ nhà chung cư là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.

Đây là quy định mới mà trước đây Thông tư 301/2016/TT-BTC và Thông tư 20/2019/TT-BTC không nêu rõ.

Ngoài ra, trong trường hợp thực hiện thủ tục sang tên căn hộ chung cư cần phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân, được tính như sau:

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng được xác định theo quy định tại khoản 1, Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà cách xác định giá chuyển nhượng là khác nhau.
• 2% là thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại (khoản 2, Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

5. Thủ tục liên quan đến lệ phí trước bạ nhà chung cư

• Bên bán nộp hồ sơ lên chủ đầu tư để xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư của mình. Sau đó, chủ đầu tư sẽ trực tiếp kiểm tra, xem xét tình trạng của căn hộ có đang bị sử dụng để thế chấp hay đang trong bất kỳ một giao dịch nào khác hay không. Nếu không thì chủ đầu tư sẽ liên hệ với chủ hộ để các bên tiến hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà chung cư.
• Bên bán và bên mua tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng việc mua bán nhà chung cư tại Văn phòng công chứng. Khi thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng này, bên bán có nghĩa vụ nhận tiền và giao nhà chung cư cho bên mua, ngược lại bên mua có nghĩa vụ chuyển tiền và nhận nhà từ bên bán.
• Bên bán hoặc bên mua ra chi cục thuế, (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan nhà nước.
• Sau khi có được biên lai, đem tất cả các giấy tờ nộp lại cho chủ đầu tư để xin chuyển nhượng nhà chung cư đó.

6. Thời hạn và nơi nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư

• Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực, cá nhân phải nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư. Thời hạn để nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư cùng với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Thời hạn nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư là trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thông báo nộp thuế.
• Cá nhân nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Nếu không nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

• Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để nhận hồ sơ và trả kết quả thì cá nhân tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
• Hoặc cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện đối với nơi đã thành lập Chi nhánh hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện đối với nơi chưa thành lập chi nhánh.

7. Mức xử phạt khi không nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư

Mức tính tiền chậm nộp bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp. 

Thời gian tính tiền chậm nộp được tính liên tục kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh tiền chậm nộp quy định tại khoản 1 Điều 59, Luật Quản lý thuế 2019 đến ngày liền kề trước ngày số tiền nợ thuế, tiền thu hồi hoàn thuế, tiền thuế tăng thêm, tiền thuế ấn định, tiền thuế chậm chuyển đã nộp vào ngân sách nhà nước.

8. Cơ sở pháp lý

• Luật Quản lý thuế năm 2019;
• Nghị định 126/2020 về Hướng dẫn Luật quản lý thuế năm 2019;
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 13/2022 hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề lệ phí trước bạ nhà chung cư theo quy định pháp luật hiện hành.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn luật thuế của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.