Tiêu chí xác định vị trí đất theo Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND Hòa Bình: Hướng dẫn chi tiết

Việc xác định vị trí đất là yếu tố tiên quyết khi tính tiền bồi thường, tiền sử dụng đất hay các khoản thuế liên quan. Đối với tỉnh Hòa Bình, Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND được ban hành ngày 03/4/2025 đã đưa ra các tiêu chí cụ thể để phân loại vị trí cho từng loại đất. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các quy định này để bạn đọc hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi có đất tại Hòa Bình.

Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND Hòa Bình quy định về vấn đề gì?

Theo đó, Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND do HĐND tỉnh Hòa Bình ban hành ngày 03/4/2025, có hiệu lực từ ngày thông qua. Văn bản này được xây dựng dựa trên các căn cứ pháp lý quan trọng như Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024), Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất. Đây là cơ sở để các cơ quan chức năng xây dựng bảng giá đất, đồng thời giúp người dân xác định được quyền lợi của mình.

Tiêu chí xác định vị trí đất phi nông nghiệp tại Hòa Bình được quy định ra sao?

Căn cứ Điều 2 Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND, đối với nhóm đất phi nông nghiệp, tiêu chí xác định vị trí đất dựa trên các yếu tố như điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi thế sản xuất kinh doanh, điều kiện giao thông. Cụ thể, có 5 vị trí đất được quy định như sau:

• Vị trí 1: Thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với đường (phố) được đặt tên do cấp thẩm quyền ban hành.
• Vị trí 2: Thửa đất giáp với ngõ, hẻm có mặt cắt ngõ từ 3,5m trở lên.
• Vị trí 3: Thửa đất giáp với ngõ có mặt cắt ngõ từ 2m đến dưới 3,5m.
• Vị trí 4: Thửa đất giáp với ngõ có mặt cắt ngõ dưới 2m.
• Vị trí 5: Các thửa đất còn lại (không thuộc các vị trí trên).

Khoảng cách tính mặt cắt ngõ được xác định từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ. Đây là điểm khác biệt quan trọng mà người dân cần lưu ý khi xác định vị trí đất của mình.

Đất nông nghiệp tại Hòa Bình được phân thành bao nhiêu vị trí?

Theo quy định tại Điều 2 Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND, đối với nhóm đất nông nghiệp, việc xác định vị trí dựa trên năng suất cây trồng, vật nuôi, khoảng cách từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất và các điều kiện tự nhiên thuận lợi. Cụ thể:

• Đất trồng cây hằng năm: Được chia thành 3 vị trí dựa trên số vụ gieo trồng và loại cây trồng (có trồng lúa hay không).
• Đất trồng cây lâu năm: Chỉ tính 1 vị trí.
• Đất nuôi trồng thủy sản: Chỉ tính 1 vị trí.
• Đất lâm nghiệp: Đất rừng đặc dụng, phòng hộ tính 1 vị trí; đất rừng sản xuất được chia làm 2 vị trí (vị trí 1 là diện tích tiếp giáp đường giao thông kéo sâu vào 1.000m).
• Đất chăn nuôi tập trung: Chỉ tính 1 vị trí.

Chi tiết 3 vị trí đất trồng cây hằng năm tại Hòa Bình

Căn cứ điểm a, khoản 2, Điều 2 Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND, đất trồng cây hằng năm được phân như sau:

1. Vị trí 1: Là đất trồng cây được hai vụ trở lên, trong đó ít nhất trồng được 01 vụ lúa trong năm.
2. Vị trí 2: Là đất trồng được hai vụ các cây hằng năm (không phải là trồng lúa) trở lên.
3. Vị trí 3: Là đất trồng cây hằng năm còn lại.

Quy định tăng, giảm mức giá đất theo Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND

Điều 3 của Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND quy định rất chi tiết về các trường hợp tăng, giảm mức giá đất, cụ thể như sau:

Tăng giá đối với đất nông nghiệp

Đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản trong cùng thửa đất ở hoặc có nguồn gốc tách từ thửa đất ở thì được tính tăng giá đất. Tỷ lệ tăng tối đa không quá 20% của giá đất ở cùng thửa hoặc giá bình quân thửa đất ở đã tách, và không thấp hơn giá đất thông thường cùng loại trong cùng khu vực.

Tăng giá đối với đất phi nông nghiệp giáp nhiều mặt đường

Theo quy định tại khoản 2, Điều 3, thửa đất có các cạnh (mặt) tiếp giáp từ hai đường (phố) trở lên sẽ được nhân hệ số tăng giá như sau:

• Thửa đất có ít nhất 4 cạnh giáp đường phố: tăng 25% giá đất của đường có giá cao nhất.
• Thửa đất có 3 cạnh giáp đường phố: tăng 20% giá đất của đường có giá cao nhất.
• Thửa đất có 2 cạnh giáp đường tạo thành lô góc: tăng 15% giá đất.
• Thửa đất có 2 cạnh trước và sau giáp đường: tăng 10% giá đất.

Chia lớp giảm giá đối với đất có chiều sâu lớn

Đối với thửa đất (không nằm trong khu, cụm công nghiệp) có chiều sâu tính từ vị trí tiếp giáp đường, phố, ngõ lớn hơn 25m, giá đất được chia thành 4 lớp như sau:

1. Lớp 1: Từ mặt tiếp giáp đến 25m: tính bằng 100% giá đất quy định.
2. Lớp 2: Từ trên 25m đến 55m: giảm 25% so với giá lớp 1.
3. Lớp 3: Từ trên 55m đến 100m: giảm 45% so với giá lớp 1.
4. Lớp 4: Từ trên 100m trở lên: giảm 50% so với giá lớp 1.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc phân chia lớp đất theo chiều sâu như trên giúp phản ánh sát hơn giá trị thực tế của thửa đất, tránh tình trạng đất sâu nhưng vẫn bị tính giá cao ngang đất mặt tiền, gây bất công cho người sử dụng đất.

Tình huống thực tế: Xác định giá đất cho lô đất tại thành phố Hòa Bình

Để giúp bạn đọc dễ hình dung, chúng tôi đưa ra ví dụ minh họa như sau:

Ông A sở hữu một thửa đất ở tại thành phố Hòa Bình có 2 mặt tiền giáp với đường phố có tên trong bảng giá đất (một mặt đường X, một mặt đường Y). Đường X có giá đất cao nhất là 30 triệu đồng/m². Thửa đất của ông A có 2 cạnh tạo thành lô góc.

Như vậy, theo Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND, giá đất của ông A sẽ được tính như sau: Giá đất = 30 triệu đồng + (30 triệu đồng x 15%) = 34,5 triệu đồng/m². Điều này có nghĩa là ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất, hoặc nhận tiền bồi thường cao hơn so với thửa đất chỉ giáp một mặt đường.

Một ví dụ khác, bà B có thửa đất vườn (đất trồng cây lâu năm) nằm trong cùng thửa đất ở tại huyện Lương Sơn. Giá đất ở tại khu vực đó là 5 triệu đồng/m². Theo quy định, đất trồng cây lâu năm của bà B có thể được tính tăng giá tối đa 20% so với giá đất ở, tức là giá đất vườn có thể lên tới 6 triệu đồng/m² nếu có kết quả khảo sát giá thị trường phù hợp.

Lời khuyên từ luật sư về việc xác định vị trí đất tại Hòa Bình

Việc xác định chính xác vị trí đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài chính của bạn. Chúng tôi khuyến nghị quý khách hàng nên lưu ý các điểm sau:

1. Kiểm tra kỹ hồ sơ địa chính: Xác định chính xác thửa đất của mình thuộc loại đất nào, có giáp đường phố tên hay ngõ, mặt cắt ngõ bao nhiêu mét.
2. Đo đạc chiều sâu thửa đất: Nếu thửa đất có chiều sâu lớn hơn 25m, cần xác định chính xác từng lớp đất để áp dụng mức giảm giá phù hợp.
3. Lưu ý quy định về thửa đất đặc biệt: Đối với các thửa đất, khu đất có vị trí đặc biệt làm ảnh hưởng tăng hoặc giảm giá đất so với vị trí liền kề, căn cứ vào kết quả khảo sát giá đất theo nguyên tắc thị trường để quy định cụ thể.
4. Tham khảo ý kiến chuyên gia: Nếu có tranh chấp hoặc thắc mắc về vị trí đất, bạn nên liên hệ với cơ quan chức năng hoặc luật sư để được tư vấn cụ thể.
5. Theo dõi sự điều chỉnh hàng năm: UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát tiêu chí xác định vị trí đất hàng năm để trình HĐND tỉnh điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tế.

Những trường hợp đặc biệt cần lưu ý theo Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND

Nghị quyết cũng quy định một trường hợp đặc biệt: đối với thửa đất ở nằm trong cùng thửa đất nông nghiệp (CLN, NTS…) nếu vị trí đất ở không tiếp giáp với đường, phố, ngõ và thửa đất không xác định được vị trí đất ở thì được tính giá theo lớp 2 (tức là giảm 25% so với giá đất lớp 1).

Ngoài ra, đối với các thửa đất, khu đất có vị trí đặc biệt làm ảnh hưởng tăng hoặc giảm giá đất so với vị trí liền kề, việc xác định giá sẽ căn cứ vào kết quả khảo sát giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cơ quan chức năng sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể khi xây dựng bảng giá đất.

Nghị quyết 517/2025/NQ-HĐND này được HĐND tỉnh Hòa Bình Khóa XVII, Kỳ họp thứ 26 thông qua ngày 03/4/2025 và có hiệu lực từ ngày thông qua.