Khi bạn mua một mảnh đất và đã được nhận sổ đỏ nhưng sau một thời gian sinh sống thì bị hàng xóm yêu cầu đòi một phần đất. Cán bộ địa chính địa phương xác định lại diện tích đất thực tế thì bạn mới biết mảnh đất mình mua là bị cấp chồng lấn. Vậy thì thủ tục giải quyết khi sổ đỏ bị cấp chồng lấn như thế nào?
Qua bài viết sau đây, Luật Quang Huy sẽ phân tích và làm rõ vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chống lấn để bạn đọc có thể tham khảo.
1. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn bằng
1.1. Xác định nguồn gốc đất
Đầu tiên, phải chứng minh được phần đất này có nguồn gốc như thế nào. Vì vậy, cần tiến hành xác định nguồn gốc đất xem phần đất chồng lấn thuộc về ai.
Để xác định được nguồn gốc đất, liên hệ và làm đơn xin cấp toàn bộ hồ sơ đất đai thửa đất, gửi Phòng tài nguyên môi trường nơi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây.
Sau khi có hồ sơ thửa đất, kiểm tra lại về các trình tự thủ tục, biên bản đo đạc trong bộ hồ sơ đã đầy đủ và chính xác chưa, nếu bộ hồ sơ đã thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể khẳng định, việc sai sót của Ủy ban nhân dân là đối với phần diện tích của gia đình bên cạnh.
Bởi lẽ, trường hợp này phần đất chồng lấn đã được công nhận quyền sử dụng hợp pháp trước thời điểm gia đình bên cạnh được công nhận, nếu có sai sót trong đo đạc thực địa, thì việc sai sót đó là của gia đình bên cạnh.
1.2. Đo lại diện tích thực tế của 2 thửa đất
Mời công ty đo đạc địa chính đo lại diện tích thực tế của 2 thửa đất. Mốc giới của mỗi thửa đất sẽ do chính người đang sử dụng đất chỉ dẫn cho kỹ thuật viên đo đạc trước sự chứng kiến của hộ giáp ranh mà đang có tranh chấp. Kết quả của việc đo đạc là bản hồ sơ kỹ thuật thửa đất mà trên đó thể hiện chính xác tọa độ của thửa đất. Sau đó, các chủ đất sẽ tự so sánh để biết diện tích thực tế có phù hợp với diện tích trên giấy chứng nhận của mỗi hộ hay không.
1.3. Kiểm tra biên lai nộp thuế của mỗi bên
Kiểm tra biên lai nộp thuế của mỗi bên để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trên biên lai nộp thuế sẽ thể hiện loại đất, diện tích, số tiền thuế phải nộp, kỳ nộp thuế, thời điểm nộp. Về nguyên tắc, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế bất luận nguồn gốc sử dụng đất là do khai hoang, lấn chiếm, được nhà nước giao hay nhận chuyển nhượng của người khác…
Nói cách khác cứ sử dụng đất thì phải nộp thuế theo quy định của pháp luật. Do đó, việc nộp thuế cũng không đồng nghĩa được nhà nước xác nhận người nộp thuế có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất nộp thuế.
Tuy nhiên, các biên lai nộp thuế có giá trị chứng minh trong trường hợp hồ sơ, sổ sách đã thất lạc hoặc không được lưu trữ.
1.4. Kiểm tra hồ sơ kê khai khi cấp giấy chứng nhận của mỗi bên
Nếu công tác kiểm tra biên lai nộp thuế nói trên vẫn chưa làm rõ được việc cấp sổ có bị chồng lấn hay không thì cần kiểm tra hồ sơ kê khai khi cấp giấy chứng nhận của mỗi bên. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được sao lưu trong hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Phòng Tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện lưu trữ, quản lý hồ sơ gốc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông thường, trong hồ sơ sẽ có chữ ký của các hộ giáp ranh đối với thửa đất xin cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
Sau khi xác định được nguồn gốc diện tích đất bị chồng lấn thì bạn có thể lựa chọn một trong hai phương thức sau:
- Hai bên thương lượng, thỏa thuận, tự giải quyết, xử lý diện tích đất chồng lấn;
- Nếu không thể thỏa thuận, một trong hai bên có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết.
Trường hợp không làm rõ được nội dung tranh chấp thì bên có yêu cầu có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết. Sau khi thụ lý hồ sơ, tòa án sẽ xác minh các thông tin nói trên để có căn cứ giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn được tòa án xác định có chồng lấn là diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có quyền yêu cầu người đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn trước đây trả lại cho bạn số tiền tương ứng với phần diện tích bị thu hẹp cũng như các thiệt hại như mặt tiền thửa đất bị thu hẹp hoặc thửa đất không còn vuông vắn, khó khăn trong việc xây dựng hoặc chuyển nhượng cho người khác… dẫn đến làm giảm giá trị của cả thửa đất, nếu như trước đây họ có lỗi trong việc sử dụng, kê khai với diện tích bị chồng lấn.
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn tại Tòa án cụ thể như sau:
Bước 1: Cá nhân, tổ chức làm đơn khởi kiện với nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết
Bước 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí và Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án.
Bước 3: Sau khi thụ lý vụ án Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau đó, Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án. Tuy nhiên, nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.
3. Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã xác định được nguồn gốc đất thì bạn có thể thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2013.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
- Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
- Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
Để tiến hành thủ tục đính chính, hai bên có phần đất chồng lấn nộp bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trong trường hợp mà sự sai sót do việc sử dụng đất của hai bên thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn bổ sung thêm Đơn đề nghị đính chính.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
4. Trình tự, thủ tục tách thửa đất sau khi giải quyết tranh chấp
Sau khi đã giải quyết xong vấn đề chồng lấn đất thì bạn tiến hành thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa đất như sau:
4.1. Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Căn cứ quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ tiến hành thủ tục tách thửa đất bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
4.2. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả.
4.3. Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Đối với trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
Đối với trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ và tiến hành các thủ tục cần thiết để tách thửa đất.
4.4. Bước 4. Trả kết quả
Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
5. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT liên quan đến hồ sơ địa chính.
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi có tranh chấp đất đai xảy ra trong cả nước.
Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về dịch vụ hỗ bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
