Luật Phát triển đô thị 2026: 7 điều bạn cần biết

Ngày 24/8/2025, Quốc hội khóa XVI đã biểu quyết thông qua Luật Phát triển đô thị, gồm 5 chương, 66 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2026. Đây là khung pháp lý ổn định, dài hạn thay thế dần các cơ chế thí điểm có thời hạn (Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM), mở rộng phân cấp, phân quyền cho các đô thị đủ điều kiện trên cả nước.

Luật Phát triển đô thị là gì và áp dụng cho những ai?

Theo Luật Phát triển đô thị được Quốc hội thông qua, phạm vi điều chỉnh bao gồm:

• Đô thị đặc biệt: trước mắt là Thành phố Hồ Chí Minh, với mô hình quản trị có tính vùng, có thẩm quyền điều phối phát triển không gian, hạ tầng và các động lực kinh tế.
• Các thành phố lớn: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Huế, Quảng Ninh, Bắc Ninh — khi đáp ứng đủ điều kiện có thể được áp dụng cơ chế phù hợp.
• Khu kinh tế đặc biệt và dự án khu đô thị lấn biển.

Đối tượng chịu tác động trực tiếp gồm chính quyền địa phương các cấp, chủ đầu tư dự án đô thị, nhà đầu tư chiến lược, cộng đồng cư dân đô thị và các tổ chức tham gia quản lý, giám sát phát triển đô thị.

Luật Phát triển đô thị có hiệu lực khi nào và thay đổi điều gì?

Điểm cốt lõi của đạo luật là chuyển từ chủ yếu dựa vào các cơ chế thí điểm có thời hạn sang một khuôn khổ pháp lý ổn định, dài hạn hơn, đồng thời vẫn dành không gian cho sáng tạo mới. Cụ thể:

• Tuân thủ nguyên tắc bảo đảm tính hợp hiến, đổi mới tư duy lập pháp.
• Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với năng lực, điều kiện bảo đảm thực hiện và trách nhiệm giải trình.
• Phát huy tiềm năng, lợi thế của các địa phương, không còn ràng buộc bởi cơ chế, chính sách “đồng phục” áp dụng cho tất cả các tỉnh, thành phố.
• Xây dựng mô hình quản trị tích hợp đa cấp — thể chế không chỉ quản lý mà chủ động dẫn dắt cấu trúc không gian và hành lang phát triển.

Thành phố Hồ Chí Minh được hưởng cơ chế gì dưới Luật mới?

“Có thể xem Luật Phát triển đô thị là một ‘bệ phóng’ để Thành phố Hồ Chí Minh khai thác mạnh mẽ hơn tiềm năng, lợi thế, tạo động lực cho tăng trưởng nhanh và bền vững, đồng thời thực hiện tốt hơn vai trò đầu tàu, dẫn dắt vùng và đóng góp nhiều hơn cho đất nước.”

— Ông Trần Lưu Quang, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy, Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM

Theo phân tích của Tiến sỹ Phạm Ngọc Tuấn (Trưởng Khoa Quy hoạch, Trường Đại học Kiến trúc TP.HCM), Thành phố đang vận hành như một siêu đô thị vùng, trong đó phạm vi tác động về kinh tế – xã hội và không gian phát triển vượt ra ngoài địa giới hành chính cấp tỉnh. Mô hình quản trị hiện hành dựa trên khung đơn vị hành chính truyền thống dẫn đến độ vênh giữa không gian phát triển và thể chế quản trị — nguyên nhân sâu xa của tình trạng phân mảnh không gian, quá tải hạ tầng và hiệu quả đầu tư chưa tương xứng.

Luật Phát triển đô thị giải quyết điểm nghẽn này bằng cách xác lập TP.HCM như một thực thể quản trị có tính vùng, có thẩm quyền điều phối phát triển không gian, hạ tầng và các động lực kinh tế. Đây là bước chuyển quan trọng từ cách tiếp cận “phân loại đô thị” sang thiết kế mô hình quản trị đô thị đặc biệt.

Các thành phố khác có được áp dụng cơ chế tương tự không?

Theo quy định của Luật Phát triển đô thị, việc mở rộng phân cấp, phân quyền không chỉ dành riêng cho TP.HCM. Các thành phố trực thuộc Trung ương và đô thị lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Huế, Quảng Ninh, Bắc Ninh khi đáp ứng đủ điều kiện sẽ được áp dụng cơ chế phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đánh giá cao việc Luật được Quốc hội thông qua:

“Luật giúp tạo khuôn khổ pháp lý, khung thể chế, chính sách vượt trội; trao đầy đủ thẩm quyền và đồng thời trao cả trách nhiệm cao nhất cho địa phương để triển khai. Luật giúp tăng tính chủ động của các địa phương trong thực hiện các chiến lược phát triển phù hợp với đặc điểm, tình hình, điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương, không còn bị ràng buộc bởi những cơ chế, chính sách ‘đồng phục’ áp dụng cho cả 34 tỉnh, thành phố như lâu nay.”

Cơ chế kiểm soát quyền lực đi kèm phân cấp mạnh được thiết kế thế nào?

Tiến sỹ Hồ Trần Hùng (Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM) lưu ý rằng trao quyền rộng cho Thành phố đòi hỏi cơ chế kiểm soát tương xứng. Tuy nhiên, kiểm soát không nên được hiểu chủ yếu là tăng thủ tục xin ý kiến trước khi quyết định. Đối với đô thị đặc biệt, kiểm soát hiệu quả phải chuyển dần từ tiền kiểm hình thức sang hậu kiểm dựa trên dữ liệu, chuẩn mực và trách nhiệm cá nhân.

Để đồng bộ với Luật Phát triển đô thị khi triển khai thi hành, các chuyên gia khuyến nghị Hội đồng nhân dân TP.HCM cần được tăng năng lực giám sát chuyên sâu. Cụ thể:

1. Quyền yêu cầu dữ liệu từ cơ quan chuyên môn và chủ đầu tư dự án.
2. Thuê chuyên gia độc lập đánh giá các dự án lớn.
3. Tổ chức điều trần công khai đối với dự án lớn.
4. Giám sát thực hiện cam kết của nhà đầu tư chiến lược.
5. Giám sát cơ chế thử nghiệm (sandbox).

Kiểm toán nhà nước, Thanh tra, Mặt trận Tổ quốc, báo chí và cộng đồng cư dân cũng cần được đặt trong cấu trúc giám sát mở, nhưng phải tránh biến giám sát thành chồng chéo làm trì hoãn quyết định hợp pháp.

Tình huống thực tế: Doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị gì?

Giả sử một doanh nghiệp bất động sản đang nghiên cứu đầu tư dự án khu đô thị tại khu vực ven biển Đồng Nai hoặc dự án lấn biển tại Quảng Ninh. Trước đây, doanh nghiệp phải chờ cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 98/2023/QH15 (chỉ áp dụng cho TP.HCM) hoặc xin cơ chế đặc thù riêng lẻ từng dự án.

Từ ngày 1/10/2026, khi Luật Phát triển đô thị có hiệu lực, doanh nghiệp có thể tiếp cận khung pháp lý ổn định, dài hạn cho các dự án khu đô thị lấn biển và khu kinh tế đặc biệt. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý:

• Đối chiếu điều kiện áp dụng của từng địa phương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai, Huế, Quảng Ninh, Bắc Ninh).
• Chuẩn bị hồ sơ theo chuẩn mực hậu kiểm dựa trên dữ liệu, không chỉ hình thức tiền kiểm.
• Cam kết rõ với nhà đầu tư chiến lược và cơ chế sandbox nếu thuộc diện áp dụng.

Lời khuyên từ luật sư

1. Xác định đúng nhóm đối tượng áp dụng: Không phải mọi địa phương đều được hưởng cơ chế đặc thù ngay từ 1/10/2026. Bạn cần kiểm tra điều kiện cụ thể của từng thành phố trước khi lập dự án.
2. Chuẩn bị năng lực hậu kiểm: Cơ chế kiểm soát mới chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm dựa trên dữ liệu, chuẩn mực và trách nhiệm cá nhân. Doanh nghiệp cần hệ thống dữ liệu minh bạch ngay từ giai đoạn lập dự án.
3. Theo dõi lộ trình văn bản hướng dẫn: Luật có hiệu lực 1/10/2026, nhưng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành sẽ ban hành trước đó. Đây là cơ sở thực tiễn để bạn triển khai.
4. Chủ động làm việc với HĐND địa phương: Cơ chế giám sát chuyên sâu được tăng cường, bao gồm điều trần công khai và giám sát cam kết nhà đầu tư. Việc chủ động minh bạch giúp giảm rủi ro pháp lý.
5. Tham vấn luật sư chuyên ngành đô thị – bất động sản: Luật Phát triển đô thị là đạo luật mới, có nhiều điểm chuyển tiếp từ cơ chế thí điểm sang khung ổn định. Việc tham vấn sớm giúp bạn tránh rủi ro về hiệu lực áp dụng và thẩm quyền.