Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi 2025: 5 thay đổi lớn bạn cần biết ngay

Chào bạn,

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một cuộc “đại phẫu” pháp lý. Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội thẩm tra sơ bộ vào ngày 10/4/2025, hứa hẹn mang đến nhiều thay đổi căn bản, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà, nhà đầu tư và các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Là luật sư tư vấn trực tiếp cho khách hàng, chúng tôi nhận thấy dự thảo lần này không chỉ đơn thuần sửa đổi mà còn là một cuộc cải cách toàn diện. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết 5 thay đổi lớn nhất mà bạn cần nắm rõ để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt và bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có những thay đổi gì về nội dung và cấu trúc?

Theo Báo cáo của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh tại phiên họp, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được xây dựng với 10 Chương, 62 Điều, giảm 21 Điều so với Luật hiện hành (tương đương giảm khoảng 30%). Việc tinh gọn này nhằm mục đích tạo ra một khung pháp lý “gọn gàng, đồng bộ”, dễ áp dụng hơn cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân.

Cụ thể, 3 nhóm mục tiêu chính của dự thảo bao gồm:

• Thể chế hóa chủ trương: Hoàn thiện thể chế để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, minh bạch.
• Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Cắt giảm tối đa các điều kiện đầu tư kinh doanh không cần thiết, đẩy mạnh phân cấp cho địa phương.
• Tháo gỡ điểm nghẽn thực tiễn: Rà soát và xử lý triệt để các vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành Luật cũ, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến “đất nền”, đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng.

2. Phân cấp cho địa phương và cắt giảm thủ tục hành chính được quy định thế nào?

Đây là một trong những điểm nhấn quan trọng nhất của dự thảo. Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được chuyển giao mạnh mẽ từ Thủ tướng Chính phủ về cho UBND cấp tỉnh quyết định. Điều này hứa hẹn sẽ rút ngắn đáng kể thời gian xử lý hồ sơ cho doanh nghiệp, giảm tải áp lực cho trung ương.

Tình huống thực tế: Trước đây, một doanh nghiệp muốn chuyển nhượng dự án tại Đà Nẵng có thể phải chờ đợi nhiều tháng để xin ý kiến của Thủ tướng. Với quy định mới, UBND tỉnh Đà Nẵng sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định, giúp quy trình nhanh gọn hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cấu trúc doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, dự thảo dự kiến cắt giảm 5/12 thủ tục hành chính (liên quan đến đăng ký dữ liệu, cấp giấy phép sàn giao dịch) và đơn giản hóa 06 nhóm điều kiện kinh doanh bao gồm:

• Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
• Điều kiện nhà ở, công trình xây dựng (có sẵn và hình thành trong tương lai).
• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
• Điều kiện chuyển nhượng dự án.
• Điều kiện đối với hoạt động dịch vụ bất động sản (môi giới, sàn giao dịch).

3. Quy định về đặt cọc và bảo lãnh ngân hàng có gì mới?

Đây là vấn đề “nóng” nhất được các chuyên gia và hiệp hội bất động sản quan tâm. Tại phiên họp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã có những đề xuất rất cụ thể.

Về đặt cọc: Quy định hiện hành chỉ cho phép nhận đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (ví dụ: chung cư đã xong móng, đất nền đã xong hạ tầng). Ông Lê Hoàng Châu cho rằng quy định này là “chưa hợp lý” và đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc (mức tối đa 5%) ngay khi doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất hợp pháp và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Lý do: việc này phù hợp với bản chất của Bộ luật Dân sự 2015 (đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng), giúp doanh nghiệp có nguồn vốn xoay sở hợp pháp và thăm dò thị trường, đồng thời người mua có cơ hội mua được giá gốc ban đầu.

Về bảo lãnh ngân hàng: Ông Lê Hoàng Châu phản ánh, phí bảo lãnh ngân hàng hiện nay tối thiểu khoảng 2% giá trị hợp đồng – một con số rất lớn. Do đó, dự thảo nên tiếp thu tinh thần của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: “trong trường hợp khách hàng tin tưởng các tập đoàn uy tín và tự nguyện xác nhận không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng thì nên cho phép thỏa thuận bỏ qua thủ tục này”. Điều này sẽ giúp giảm bớt chi phí không cần thiết cho người mua nhà.

4. Dự thảo có quy định gì về “đất nền” và “mã định danh điện tử” cho bất động sản?

Mở rộng phạm vi điều chỉnh với “đất nền”: Ông Lê Hoàng Châu đặc biệt nhấn mạnh tầm quan trọng của việc mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án. Thực tế cho thấy, giao dịch đất nền có hạ tầng ngoài dự án diễn ra rất phổ biến nhưng lại thiếu sự quản lý chặt chẽ. Việc đưa loại hình này vào điều chỉnh sẽ giúp bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, tránh tình trạng “phân lô bán nền” trái phép.

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản: Dự thảo đề xuất bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản và quy định về Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản. Đây là một bước tiến lớn trong chuyển đổi số, giúp mỗi sản phẩm bất động sản (căn hộ, nền đất, nhà ở) có một “căn cước công dân” điện tử duy nhất. Điều này không chỉ giúp minh bạch thông tin, chống tình trạng “bán đất trên giấy” mà còn góp phần vào công tác phòng chống rửa tiền và tài trợ khủng bố trong lĩnh vực bất động sản, đáp ứng các chuẩn mực quốc tế.

5. Những vấn đề còn tồn tại và cần tiếp tục hoàn thiện là gì?

Mặc dù có nhiều điểm tiến bộ, dự thảo vẫn còn những vấn đề tồn tại được các đại biểu Quốc hội và chuyên gia chỉ ra:

• Tính thống nhất giữa các luật: Đại biểu Nguyễn Thành Công nhấn mạnh cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ tuyệt đối với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Các khái niệm, chính sách và phạm vi điều chỉnh giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cần được rà soát kỹ, tránh chồng chéo.
• Chi phí tuân thủ khi chuyển đổi: Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị đánh giá kỹ lưỡng chi phí tuân thủ thực tế của người dân và doanh nghiệp khi chuyển từ cơ chế “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, tránh tình trạng “dịch chuyển” gánh nặng khi chưa chuẩn bị đầy đủ về dữ liệu và năng lực quản lý.
• Dữ liệu “Sạch – Sống”: Một số ý kiến chỉ ra điểm chưa phù hợp khi dự thảo vẫn giữ quy định bắt chủ đầu tư phải cung cấp toàn bộ thông tin do chính cơ quan nhà nước tạo ra. Điều này đi ngược lại nguyên tắc của Nghị định 357/2023/NĐ-CP về chuyển đổi số: cơ quan nào tạo ra thông tin thì cơ quan đó có trách nhiệm cập nhật lên hệ thống cơ sở dữ liệu dùng chung.

“Thể chế kiến tạo đi trước, mở đường cho phát triển” – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng một khung pháp lý vững chắc, khả thi, tháo gỡ triệt để các “điểm nghẽn” trên thực tiễn.

Lời khuyên từ luật sư

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi là một tín hiệu tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của mình, chúng tôi khuyên bạn:

1. Cập nhật thông tin liên tục: Theo dõi sát sao quá trình soạn thảo và thông qua Luật tại các kỳ họp Quốc hội sắp tới.
2. Thận trọng với đặt cọc: Nếu quy định mới được thông qua, bạn có thể phải đặt cọc sớm hơn. Hãy chắc chắn rằng chủ đầu tư có quỹ đất hợp pháp và được chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đặt cọc.
3. Xem xét kỹ hợp đồng mua bán: Đặc biệt là các điều khoản về bảo lãnh ngân hàng. Nếu chủ đầu tư là tập đoàn uy tín, bạn có thể tự nguyện từ chối bảo lãnh để giảm chi phí, nhưng hãy cân nhắc kỹ rủi ro.
4. Yêu cầu minh bạch thông tin: Khi mua bất động sản, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý, đặc biệt là Mã định danh điện tử của sản phẩm (nếu được áp dụng).
5. Tham khảo ý kiến luật sư: Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến bất động sản, hãy nhờ luật sư tư vấn để đảm bảo quyền lợi của bạn được bảo vệ tối đa.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết dựa trên thông tin từ Phiên họp thẩm tra sơ bộ ngày 10/4/2025 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính với sự tham gia của Bộ Xây dựng, các hiệp hội bất động sản (Nguồn: Cổng Thông tin điện tử Chính phủ – phapluat.gov.vn).