Hiện nay có rất nhiều câu hỏi được đặt ra xung quanh vấn đề Nhà nước quy định hạn mức đất ở. Vậy hạn mức công nhận đất ở là gì? Quy định về diện tích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay là như thế nào?
Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ làm rõ hơn cho các bạn các nội dung về hạn mức đất ở.
1. Hạn mức đất ở là gì?
Luật đất đai 2013 quy định nhiều loại đất khác nhau, mỗi loại đất lại có một quy chế pháp lý riêng. Nhóm đất ở hiện nay được chia thành đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và kế hoạch phát triển mà đất ở tại các địa phương khác nhau sẽ khác nhau. Vậy hạn mức đất ở là gì?
Hạn mức đất ở là diện tích tối đa mà Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Ngoài hạn mức đó, người sử dụng đất đai sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định. Hạn mức đất ở tại nông thôn sẽ khác hạn mức đất ở tại thành phố.
2. Cơ quan nào quy định về hạn mức đất ở?
Như đã nêu phía trên, pháp luật đất đai hiện nay chia đất ở thành đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị (theo Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013).
Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền quy định về hạn mức đất ở tại 2 địa phương này cũng không có sự khác biệt. Cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan có thẩm quyền quy định về hạn mức đất ở.
3. Quy định về hạn mức đất ở
Hạn mức đất ở hiện nay gồm có 02 loại hạn mức đó là hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất.
3.1 Hạn mức công nhận đất ở
Luật đất đai hiện nay mới chỉ quy định cách xác định diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao như sau: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
3.2 Hạn mức giao đất ở
Đối với đất ở tại địa phương: căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Đối với đất ở tại đô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
- Hạn mức đất ở được quy định như thế nào?
4. Quy định về diện tích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức
Hiện nay những thửa đất có đầy đủ giấy tờ theo quy định của Luật đất đai và không thuộc trường hợp pháp luật cấm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Vậy vấn đề đặt ra là những thửa đất có diện tích vượt hạn mức mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định cho địa phương mình thì có được cấp giấy chứng nhận không?
Luật đất đai 2013 dựa trên các tiêu chí sau để xác định diện tích cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở vượt hạn mức từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
5. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về hạn mức đất ở và quy định pháp luật về hạn mức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
