Đất canh tác có được cấp sổ đỏ không?

Thế nào là đất canh tác? Đất canh tác có được cấp sổ đỏ không? Nếu được phải làm như thế nào để cấp sổ đỏ cho đất canh tác?

Thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất canh tác có mất phí không?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.

1. Thế nào là đất canh tác?

Đất canh tác là đất được sử dụng cho sản xuất, nghiên cứu và thí nghiệm trong nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và bảo vệ rừng và các mục đích phát. Đất canh tác hay còn được gọi là đất nông nghiệp. Đây được xem là một trong những nguồn lực chính trong lĩnh vực nông nghiệp tại Việt Nam, chiếm diện tích lớn ở nước ta.

Đất canh tác bao gồm:

• Đất sản xuất nông nghiệp: là đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích chính là sản xuất nông nghiệp. Bao gồm: đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác)
• Đất lâm nghiệp: là đất có rừng tự nhiên hoặc rừng trồng, đất được khoanh vùng phục hồi rừng và đất để trồng rừng mới. Có thể phân loại đất lâm nghiệp như sau: đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất và đất lâm nghiệp đặc biệt.
• Đất nuôi trồng thủy sản: Đất được sử dụng riêng cho mục đích nuôi trồng thủy sản. Tùy vào nguồn nước mà quỹ đất nuôi trồng thủy sản bao gồm: đất nuôi trồng thủy sản nước lợ, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn và đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt.
• Đất làm muối: là đất được sử dụng với mục đích chính là sản xuất muối.
• Đất nông nghiệp khác: là quỹ đất phục vụ cho các hoạt động nông nghiệp khác: dùng để xây nhà kính (vườn ươm) và các loại nhà khác cho mục đích canh tác, bao gồm các hình thức canh tác không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại, chăn nuôi gia súc, gia cầm và các động vật khác được pháp luật cho phép, đất xây dựng các trạm nghiên cứu và nghiên cứu nông lâm nghiệp, trang trại, sản xuất muối, thủy sản, xây dựng vườn ươm, chăn nuôi, xây dựng nhà ở và hộ gia đình để lưu trữ nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc và công cụ sản xuất nông nghiệp.

2. Đất canh tác có được cấp sổ đỏ không?

Theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất canh tác mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), như sau: Cá nhân, hộ gia đình nếu đủ các điều kiện sau, thì được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất):

• Sử dụng đất trước ngày luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.
• Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Như vậy, nếu đất canh tác thỏa mãn các điều kiện nêu trên thì hoàn toàn được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ.

3. Đất canh tác có được xây nhà không?

Theo quy định tại Điều 12 trong Bộ Luật Đất đai năm 2013, nghiêm cấm sử dụng quỹ đất canh tác vào các mục đích không phù hợp với quy định. Và cũng tại khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 170 luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất canh tác có nghĩa vụ phải sử dụng đất:

• Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
• Đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất,
• Đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các
• công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đất canh tác nông nghiệp chỉ được sử dụng vào các hoạt động sản xuất, chăn nuôi và xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho ngành nông nghiệp. Tất cả những hoạt động sản xuất, xây dựng với mục đích khác trên quỹ đất nông nghiệp thì đều bị xem là vi phạm pháp luật, tùy vào mức độ thì có thể phải tháo dỡ, tiến hành thu hồi và bồi thường tiền.

Trên quỹ đất nông nghiệp chỉ được phép xây dựng các công trình phục vụ hoạt động nông nghiệp, bao gồm:

•  Xây dựng nhà kính, các loại nhà khác với mục đích phục vụ canh tác nông nghiệp. Bao gồm cả các hình thức canh tác nông nghiệp không trực tiếp trên mặt đất.
• Xây dựng chuồng, trại gia cầm, gia súc và các động vật khác trong quy định pháp luật.

Do vậy, không được phép xây nhà ở trên quỹ đất nông nghiệp. Chỉ được xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Nếu muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì việc trước tiên cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Điểm d khoản 1 Điều 57 luật Đất đai năm 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.

4. Hồ sơ xin thay đổi mục đích sử dụng đất canh tác

Tùy thuộc xem việc thay đổi mục đích sử dụng đất canh tác từ đất gì sang đất gì thì hồ sơ để thay đổi sẽ có sự khác nhau. Được chia làm hai trường hợp như sau:

4.1 Trường hợp 1: Chỉ cần đăng ký biến động

Theo quy định tại Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT thì:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.

Với trường hợp này thì cần đăng ký biến động đất đai, tức là thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

4.2 Trường hợp 2: Phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có quy định rõ Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Trường hợp này thì hồ sơ đăng ký được quy định Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Để chuẩn bị tốt nhất hồ sơ thay đổi mục đích canh tác thì cách tốt nhất bạn hãy liên hệ đến Luật Quang Huy

Tại đây, các Luật sư, chuyên viên pháp lý đã có nhiều năm kinh nghiệm về pháp luật Đất đai sẽ tư vấn hỗ trợ cho bạn một cách chính xác nhất mà không tốn nhiều thời gian.

Để được hỗ trợ nhanh nhất, bạn hãy liên hệ cho chúng tôi qua Tổng đài 19006588.

5. Thủ tục xin thay đổi mục đích sử dụng đất canh tác

Thủ tục xin thay đổi mục đích sử dụng đất canh tác cũng được chia làm 2 trường hợp sau đây:

5.1 Trường hợp 1: Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Được quy định tại khoản 3 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT như sau:

5.1.1 Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Bạn phải chuẩn bị các giấy tờ nêu trên và nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, cụ thể:

• Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
• Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.

5.1.2 Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Tại khoản 3 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT có quy định văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

• Kiểm tra hồ sơ.
• Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết.
• Xác nhận vào Đơn đăng ký.
• Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý.
• Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

5.1.3 Bước 3: Trả kết quả

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

Thời gian: Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Địa điểm nhận kết quả: Văn phòng đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5.2 Trường hợp 2: Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ như sau:

5.2.1 Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

5.2.2 Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm như sau:

• Thẩm tra hồ sơ.
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 luật Đất đai năm 2013 như sau:

• Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người sử dụng đất là tổ chức.
• UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.
• Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Thời gian thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sử dụng được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 40 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP:

• Không quá 15 ngày (được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật).
• Tăng thêm 10 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục.

5.2.3 Bước 3: Trả kết quả

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

Thời gian: Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Địa điểm nhận kết quả: Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

6. Thay đổi mục đích sử dụng đất canh tác có mất phí không?

Tùy vào sự thay đổi mục đích sử dụng đất canh tác thì thủ tục này sẽ mất phí, được quy định cụ thể tại Điều 05 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ như sau: :

6.1 Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

6.1.1 Áp dụng mức thu bằng 50% tiền chênh lệch sử dụng đất

Trường hợp áp dụng:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở.
• Thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

6.1.2 Áp dụng mức thu bằng 100% tiền chênh lệch sử dụng đất

Trường hợp áp dụng:

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Công thức tính phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

6.1.3 Các loại phí khác

Ngoài thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng thì việc chuyển đất canh tác sang đất ở còn phải mất thêm một số loại phí khác như sau để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.
• Lệ phí trước bạ:

Để biết cụ thể lệ phí trước bạ người dân phải biết giá đất tại bảng giá đất và diện tích của thửa đất đề nghị cấp sổ đỏ, cụ thể:

• • Tra cứu giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
  • Đo diện tích thực tế mà người sử dụng đất đề nghị cấp sổ đỏ.

• Phí thẩm định hồ sơ.

7. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013.
• Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.
• Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT.
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Bài viết trên đây của chúng tôi là hướng dẫn cho bạn đọc về đất canh tác và những thắc mắc liên quan vấn đề đất canh tác có làm được sổ đỏ không theo quy định của luật Đất đai năm 2013.

Luật Quang Huy là không chỉ là công ty có kinh nghiệm trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu bài viết chưa giải đáp được toàn bộ thắc mắc hay cần hỗ trợ, bạn hãy liên hệ trực tiếp tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua Hotline 19006588 của Luật Quang Huy.

Trân trọng./.