Bán nhà ở xã hội sau 5 năm năm 2026: Các khoản phí phải nộp và lưu ý quan trọng

Chào bạn,

Việc bán nhà ở xã hội sau 5 năm luôn là vấn đề được nhiều người dân quan tâm, đặc biệt khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng. Nhiều người cho rằng sau 5 năm sẽ được “miễn phí” hoàn toàn, nhưng thực tế không hoàn toàn như vậy. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các khoản thuế, phí mà bạn phải nộp khi bán nhà ở xã hội trong năm 2026, và khoản phí nào bạn thực sự được miễn.

Bán nhà ở xã hội sau 5 năm năm 2026 có được miễn phí hoàn toàn không?

Theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, sau thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Điều khoản này quy định rõ: “bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, đây không phải là quy định tuyệt đối cho mọi loại hình nhà ở xã hội. Cụ thể, Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định thêm: trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân và 50% tiền sử dụng đất.

Như vậy, khoản phí duy nhất được miễn khi bán nhà ở xã hội sau 5 năm là tiền sử dụng đất, nhưng chỉ áp dụng cho chung cư.

Các khoản thuế, phí bắt buộc phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm

Để chuyển nhượng nhà ở xã hội, bạn cần đáp ứng 02 điều kiện sau:

1. Thời gian sở hữu: Nhà đã mua, thuê mua được 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua.
2. Giấy tờ pháp lý: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

1. Tiền sử dụng đất

Theo Điểm e Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, quy định này được phân chia rõ ràng:

• Trường hợp bán nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ (thường là chung cư): Người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Người bán có nghĩa vụ nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính này là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý quan trọng: Nếu bạn đã mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và đến ngày 01/8/2024 (ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực) mà vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất, bạn vẫn phải tiếp tục nộp theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Căn cứ pháp lý: Điểm đ khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở 2023.

2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn.

Công thức tính:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%

Ví dụ: Nếu bạn bán căn hộ chung cư xã hội với giá 1,5 tỷ đồng, số thuế TNCN bạn phải nộp là: 1,5 tỷ x 2% = 30 triệu đồng.

Lưu ý: Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, bạn vẫn phải nộp thuế TNCN 2% này.

3. Lệ phí trước bạ

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% giá trị chuyển nhượng.

Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x 0,5%

Ví dụ: Với căn hộ trị giá 1,5 tỷ đồng, lệ phí trước bạ bạn phải nộp là 7,5 triệu đồng.

Lưu ý: Lệ phí trước bạ thường do bên mua chịu, nhưng các bên có thể thỏa thuận khác trong hợp đồng chuyển nhượng.

4. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí công chứng được tính dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể:

5. Các khoản phí khác có thể phát sinh

Ngoài các khoản chính trên, quá trình chuyển nhượng có thể phát sinh một số khoản phí khác như:

• Phí thẩm định giá: Nếu các bên không thống nhất được giá trị chuyển nhượng.
• Phí môi giới: Nếu bạn sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản.
• Phí cấp Giấy chứng nhận: Khi sang tên cho bên mua.

Lưu ý: Các khoản phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC), nên mức thu có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.

Tình huống thực tế

Ví dụ: Anh Hoàng mua một căn hộ chung cư xã hội tại Hà Nội vào năm 2021 với giá 1,2 tỷ đồng. Đến tháng 6/2026, anh đã thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận. Anh muốn bán căn hộ với giá 1,5 tỷ đồng.

Các khoản phí anh Hoàng phải nộp:

1. Tiền sử dụng đất: 0 đồng (vì là chung cư).
2. Thuế TNCN: 1,5 tỷ x 2% = 30 triệu đồng.
3. Lệ phí trước bạ: 1,5 tỷ x 0,5% = 7,5 triệu đồng (thường do bên mua chịu).
4. Phí công chứng: 1 triệu + (500 triệu x 0,06%) = 1 triệu + 300.000 = 1,3 triệu đồng.
5. Tổng cộng anh Hoàng phải nộp: 31,3 triệu đồng (chưa kể lệ phí trước bạ nếu thỏa thuận khác).

Lời khuyên từ luật sư

Để quá trình chuyển nhượng nhà ở xã hội diễn ra suôn sẻ và đúng pháp luật, chúng tôi khuyên bạn:

1. Kiểm tra kỹ loại hình nhà ở: Xác định rõ căn nhà của bạn là chung cư hay nhà ở riêng lẻ để biết mức tiền sử dụng đất phải nộp.
2. Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ: Đảm bảo đã có Giấy chứng nhận và đã thanh toán đủ tiền mua nhà ít nhất 5 năm.
3. Thỏa thuận rõ ràng về các khoản phí: Trong hợp đồng chuyển nhượng, cần ghi rõ bên nào chịu các khoản thuế, phí nào (đặc biệt là lệ phí trước bạ).
4. Tham khảo mức phí địa phương: Liên hệ với cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng tại địa phương để biết mức phí cụ thể.
5. Tìm hiểu quy định chuyển tiếp: Nếu mua nhà theo Luật Nhà ở 2014, cần kiểm tra xem đã nộp tiền sử dụng đất hay chưa để tránh bị truy thu.