Từ 01/7/2026: 10 hành vi bị nghiêm cấm trong xây dựng – Bạn cần biết

Bạn đang chuẩn bị xây nhà, cải tạo công trình hay đầu tư dự án bất động sản? Nếu không nắm rõ các quy định mới, bạn có thể vô tình vi phạm pháp luật và đối mặt với rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) chính thức có hiệu lực, trong đó quy định chi tiết 10 hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ các hành vi đó, tránh vi phạm và bảo vệ quyền lợi của mình.

Hoạt động xây dựng là gì theo Luật Xây dựng 2025?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Xây dựng 2025, hoạt động xây dựng được định nghĩa rộng, bao gồm:

• Lập, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng;
• Khảo sát xây dựng;
• Quản lý cấp phép xây dựng;
• Thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng công trình;
• Quản lý dự án đầu tư xây dựng;
• Quản lý năng lực hoạt động xây dựng;
• Quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
• Quản lý hợp đồng xây dựng;
• Nghiệm thu, bàn giao, đưa công trình vào khai thác, sử dụng;
• Quyết toán vốn đầu tư;
• Bảo hành, bảo trì công trình xây dựng;
• Các hoạt động khác có liên quan đến công trình xây dựng.

Đáng chú ý, Điều 5 Luật Xây dựng 2025 quy định 7 nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng, bao gồm: tuân thủ quy hoạch, bảo vệ môi trường, đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy, và phòng chống tham nhũng, lãng phí. Nếu vi phạm các nguyên tắc này, bạn có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự.

Từ 01/7/2026, 10 hành vi nào bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng?

Căn cứ vào Điều 15 Luật Xây dựng 2025, chúng tôi liệt kê chi tiết 10 hành vi bị nghiêm cấm như sau:

1. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của Luật này hoặc quy định khác của pháp luật có liên quan. Ví dụ: xây nhà trên đất hành lang bảo vệ đê điều, khu vực di tích lịch sử.
2. Xây dựng công trình không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng. (Hành vi mới bổ sung)
3. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định. Ví dụ: chưa có giấy phép xây dựng, chưa hoàn thành thủ tục nghiệm thu.
4. Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng có chất lượng không bảo đảm gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường.
5. Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng cháy chữa cháy, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.
6. Sử dụng công trình không đúng mục đích, công năng (trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép); xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và khu vực công cộng.
7. Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động xây dựng; lợi dụng cá nhân, pháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công.
8. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn dẫn đến vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che, chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.
9. Gây cản trở đối với hoạt động xây dựng đúng pháp luật.
10. Tự ý thay đổi thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy. (Hành vi mới bổ sung)

So với quy định hiện hành (Luật Xây dựng 2014), Luật Xây dựng 2025 đã bổ sung thêm 02 hành vi bị nghiêm cấm: (2) và (10). Điều này cho thấy sự siết chặt quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là vấn đề an toàn và chất lượng công trình.

Tình huống thực tế: Cảnh báo từ vụ việc xây dựng trái phép tại TP.HCM

Tháng 3/2024, một chủ đầu tư tại quận Bình Thạnh, TP.HCM đã tự ý xây thêm 2 tầng so với thiết kế được phê duyệt, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy. Kết quả, công trình bị đình chỉ thi công, chủ đầu tư bị phạt 120 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, và phải tháo dỡ phần xây dựng trái phép. Nếu vụ việc xảy ra sau ngày 01/7/2026, hành vi này sẽ thuộc diện cấm tại điểm (10) và có thể bị xử lý hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

Mức phạt đối với các hành vi bị cấm trong xây dựng là bao nhiêu?

Mặc dù Luật Xây dựng 2025 chưa quy định chi tiết mức phạt, nhưng hiện tại, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng), mức phạt cụ thể như sau:

• Xây dựng không phép, sai phép: phạt từ 30 – 50 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ; từ 50 – 100 triệu đồng đối với công trình công nghiệp/dân dụng.
• Tự ý thay đổi thiết kế: phạt từ 10 – 30 triệu đồng.
• Sử dụng vật liệu kém chất lượng: phạt từ 20 – 80 triệu đồng.
• Vi phạm phòng cháy chữa cháy: phạt từ 40 – 200 triệu đồng, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây cháy nổ.

Lưu ý: Từ 01/7/2026, Chính phủ dự kiến ban hành nghị định mới thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt có thể được điều chỉnh tăng lên để tương xứng với các hành vi mới bị cấm.

Lời khuyên từ luật sư: Làm gì để tránh vi phạm?

Để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh rủi ro, chúng tôi khuyên bạn:

1. Kiểm tra quy hoạch và giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Liên hệ UBND quận/huyện để xác nhận khu vực xây dựng không nằm trong diện cấm.
2. Lựa chọn nhà thầu, nhân lực có năng lực (có chứng chỉ hành nghề xây dựng theo quy định).
3. Không tự ý thay đổi thiết kế sau khi đã được phê duyệt. Mọi thay đổi phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
4. Đảm bảo an toàn lao động và phòng cháy chữa cháy trong suốt quá trình thi công.
5. Ký hợp đồng xây dựng rõ ràng với cam kết bảo hành, bảo trì, và trách nhiệm pháp lý nếu vi phạm.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết trên đây đã cung cấp thông tin chi tiết về 10 hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng từ 01/7/2026 theo Luật Xây dựng 2025. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần tư vấn pháp lý cụ thể cho dự án của mình, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.6588 (tư vấn miễn phí) hoặc 090 222 9061 (dịch vụ luật sư tư vấn có phí). Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn.

Bài viết được tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Văn Tuấn và dựa trên các văn bản pháp luật chính thức từ luatvietnam.vn.