Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua năm 2026

Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua được quy định như thế nào?

• Bước 1: Trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ gửi tới Sở Xây dựng nơi có dự án.
• Bước 2: Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc một phần/toàn bộ dự án, việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.
• Bước 3: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm theo hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm:
  • Kiểm tra về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
  • Trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp không đủ điều kiện, phải nêu rõ lý do.

Lưu ý quan trọng: Nếu Sở Xây dựng không trả lời trong thời hạn quy định, doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật (theo căn cứ tại Quyết định 843/QĐ-BXD).

Hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai gồm những giấy tờ gì?

1. Văn bản thông báo của chủ đầu tư dự án gửi Sở Xây dựng, phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất (một trong các loại sau):
   • Quyết định giao đất
   • Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất
   • Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
   • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
   • Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

   Lưu ý: Nếu Giấy chứng nhận đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được vận hành, thông tin này có thể được thay thế bằng dữ liệu điện tử.

3. Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).
4. Thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng (đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng).
5. Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ được phê duyệt.
6. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở: Phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tình huống thực tế

Anh Minh là Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM. Công ty anh đang chuẩn bị bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai thuộc dự án tại quận 2. Anh Minh cần chuẩn bị hồ sơ thông báo gửi Sở Xây dựng TP.HCM. Nếu thiếu biên bản nghiệm thu phần móng, Sở Xây dựng sẽ từ chối xác nhận đủ điều kiện bán, dẫn đến chậm tiến độ ký hợp đồng với khách hàng và có thể bị phạt hành chính.

Điều kiện bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai được quy định ra sao?

• Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải đúng quy định của Luật Nhà ở 2023.
• Chủ đầu tư được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Miễn trừ quan trọng: Chủ đầu tư không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Các điều kiện cụ thể phải đáp ứng:

1. Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có).
2. Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ dự án.
3. Đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.
4. Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán (trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công).

Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở?

• Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân.
• Cản trở việc quản lý nhà nước, quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng, giao dịch nhà ở.
• Phê duyệt dự án không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn.
• Xây dựng, cải tạo nhà ở trái quy định (xây dựng trên đất không được phép, không đúng quy hoạch, sai diện tích, phát triển nhà ở nhiều tầng trái phép…).
• Chiếm dụng diện tích nhà ở, lấn chiếm không gian chung; cải tạo nhà đang thuê, thuê mua không được chủ sở hữu đồng ý.
• Huy động vốn trái phép, sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà trả trước.
• Giao dịch bất hợp pháp (mua bán, thuê mua, tặng cho, thế chấp, góp vốn… không đúng quy định).
• Các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:
  • Không đóng kinh phí bảo trì, quản lý sai kinh phí bảo trì.
  • Gây thấm dột, tiếng ồn, xả thải trái quy định.
  • Tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung.
  • Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar trong nhà chung cư.
  • Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
• Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ gây ô nhiễm môi trường mà không tuân thủ quy định pháp luật.

Lời khuyên từ luật sư

1. Kiểm tra kỹ hồ sơ trước khi nộp: Đảm bảo đầy đủ các giấy tờ theo quy định tại Quyết định 843/QĐ-BXD, đặc biệt là biên bản nghiệm thu phần móng đối với nhà chung cư. Thiếu giấy tờ có thể dẫn đến việc Sở Xây dựng từ chối hoặc kéo dài thời gian xử lý.
2. Lưu ý thời hạn 15 ngày: Nếu Sở Xây dựng không trả lời trong thời hạn này, doanh nghiệp có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính để bảo vệ quyền lợi.
3. Đối với nhà ở xã hội: Tận dụng lợi thế không phải bảo lãnh và không qua sàn giao dịch, nhưng vẫn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về phần móng, hạ tầng và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng.
4. Tránh các hành vi bị nghiêm cấm: Không huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, không bàn giao nhà khi chưa được xác nhận, tránh các vi phạm về quản lý nhà chung cư.
5. Tham khảo ý kiến luật sư chuyên ngành bất động sản trước khi thực hiện thủ tục để tránh rủi ro pháp lý.