Hướng dẫn chi tiết: Khi nào doanh nghiệp có thể đưa tranh chấp bất động sản ra Trọng tài thương mại?

Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, chuyển nhượng dự án, hoặc hợp tác đầu tư bất động sản, nhiều doanh nghiệp thường đưa vào điều khoản trọng tài. Nhưng liệu khi có tranh chấp xảy ra, trọng tài thương mại có thực sự có thẩm quyền giải quyết? Câu trả lời là “có” nhưng không phải cho tất cả các loại tranh chấp. Hãy cùng chúng tôi phân tích chi tiết để quý khách có thể bảo vệ quyền lợi của mình một cách tối ưu.

## Tại sao không phải mọi tranh chấp bất động sản đều thuộc thẩm quyền trọng tài?

Nhiều người lầm tưởng rằng cứ có hợp đồng mua bán bất động sản là có thể kiện ra trọng tài. Thực tế, thẩm quyền của trọng tài thương mại bị giới hạn bởi hai yếu tố: thẩm quyền theo vụ việc và thẩm quyền theo thỏa thuận.

Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010, trọng tài chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp sau:

• Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại (ví dụ: hợp đồng hợp tác kinh doanh – BCC, hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp)
• Tranh chấp trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại (ví dụ: chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tranh chấp với người mua nhà)
• Tranh chấp mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài (ví dụ: tranh chấp hợp đồng xây dựng theo Điều 146 Luật Xây dựng 2014)

Như vậy, nếu tranh chấp không có yếu tố thương mại (ví dụ: hai cá nhân tranh chấp ranh giới đất đai), hoặc các bên không phải là thương nhân, thì trọng tài hoàn toàn không có thẩm quyền.

## Tranh chấp đất đai thuần túy: “Vùng cấm” của trọng tài thương mại

Đất đai tại Việt Nam có tính đặc thù: thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 53 Hiến pháp 2013, Điều 12 Luật Đất đai 2024). Vì vậy, tranh chấp về quyền sử dụng đất chạm đến trật tự quản lý nhà nước và không thể giao cho trọng tài giải quyết.

Điều 236 Luật Đất đai 2024 phân chia rõ ràng hai nhánh:

• Nhánh 1 (khoản 1-4): Tranh chấp đất đai thuần túy – bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã (Điều 235), sau đó giải quyết tại Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Trọng tài hoàn toàn không có thẩm quyền.
• Nhánh 2 (khoản 5): Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai – có thể giải quyết tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam.

Ví dụ thực tế: Công ty A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty B, nhưng sau đó phát sinh tranh chấp về việc chưa thanh toán đủ tiền. Đây là tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai – có thể đưa ra trọng tài. Tuy nhiên, nếu Công ty B cho rằng mình mới là người có quyền sử dụng đất hợp pháp và yêu cầu công nhận quyền đó, thì đây là tranh chấp đất đai thuần túy – không thể đưa ra trọng tài.

## Phân loại chi tiết các loại tranh chấp bất động sản và thẩm quyền trọng tài

Để quý khách dễ hình dung, chúng tôi tổng hợp bảng phân loại dưới đây dựa trên quy định của Luật Trọng tài thương mại 2010 và Luật Đất đai 2024:

Các tranh chấp thuộc thẩm quyền trọng tài

• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thương mại (tranh chấp về tiến độ bàn giao, chất lượng, thanh toán) – Chủ đầu tư là pháp nhân kinh doanh bất động sản → khoản 2 Điều 2 LTTTM 2010
• Hợp đồng BCC, hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án – Tranh chấp về nghĩa vụ hợp đồng → khoản 1 Điều 2 LTTTM 2010 và khoản 5 Điều 236 LĐĐ 2024
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các doanh nghiệp (tranh chấp về thanh toán, bàn giao) → khoản 5 Điều 236 LĐĐ 2024
• Hợp đồng xây dựng, EPC, tổng thầu (tranh chấp về giá trị, tiến độ) → Điều 146 Luật Xây dựng 2020
• Hợp đồng thuê, thuê mua bất động sản thương mại (văn phòng, mặt bằng) → khoản 1, 2 Điều 2 LTTTM 2010
• Hợp đồng dịch vụ môi giới, quản lý vận hành bất động sản → khoản 1 Điều 2 LTTTM 2010

Các tranh chấp ngoài thẩm quyền trọng tài

• Tranh chấp đất đai thuần túy (ai có quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất, đòi lại đất) → khoản 1-4 Điều 236 LĐĐ 2024. Thỏa thuận trọng tài về loại này vô hiệu theo khoản 1 Điều 18 LTTTM 2010
• Tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – Quan hệ hành chính
• Tranh chấp về quyết định hành chính (cấp phép, quy hoạch, xử phạt) – Giải quyết theo Luật Tố tụng hành chính
• Tranh chấp thừa kế, chia tài sản chung vợ chồng là bất động sản – Quan hệ dân sự
• Tranh chấp giữa cá nhân không có hoạt động thương mại – Không đáp ứng Điều 2 LTTTM 2010

## Ba câu hỏi giúp doanh nghiệp xác định thẩm quyền trọng tài

Trước khi soạn thảo điều khoản trọng tài hoặc quyết định khởi kiện, quý khách hãy trả lời ba câu hỏi sau:

1. Tranh chấp về vấn đề gì? Nếu yêu cầu là buộc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bồi thường, phạt vi phạm → có thể thuộc trọng tài. Nếu yêu cầu xác định ai có quyền sử dụng đất → không thuộc trọng tài.
2. Có dấu hiệu thương mại không? Phải có ít nhất một bên là thương nhân hoặc pháp nhân kinh doanh, giao dịch nhằm mục đích sinh lợi. Thiếu dấu hiệu này (ví dụ: tranh chấp giữa hai cá nhân) thì không thuộc trọng tài.
3. Bên còn lại có phải cơ quan nhà nước không? Nếu tranh chấp với cơ quan nhà nước về quyết định hành chính (thu hồi đất, cấp phép) → đây là quan hệ hành chính, không thuộc trọng tài.

## Tình huống thực tế: Khi điều khoản trọng tài bị vô hiệu

Ông A (cá nhân) mua một mảnh đất của ông B (cá nhân) bằng giấy tay. Sau đó, ông A phát hiện đất bị tranh chấp ranh giới với hàng xóm. Ông A kiện ra trọng tài dựa trên điều khoản trọng tài trong hợp đồng mua bán. Kết quả: Trọng tài từ chối thụ lý vì tranh chấp về ranh giới đất đai thuần túy không thuộc thẩm quyền của trọng tài theo khoản 1-4 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, giao dịch giữa hai cá nhân không có yếu tố thương mại, vi phạm Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010.

## Lời khuyên từ luật sư

Để bảo vệ quyền lợi tối đa khi tham gia giao dịch bất động sản, chúng tôi khuyến nghị:

1. Soạn thảo điều khoản trọng tài cẩn thận – Đảm bảo điều khoản trọng tài chỉ bao gồm các tranh chấp thuộc thẩm quyền (nghĩa vụ hợp đồng, thanh toán, bồi thường). Không nên bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất vì sẽ bị vô hiệu.
2. Kết hợp điều khoản trọng tài và tòa án – Đối với các hợp đồng phức tạp có cả yếu tố thương mại và đất đai, nên có điều khoản phân định rõ: tranh chấp về nghĩa vụ hợp đồng giải quyết tại trọng tài, tranh chấp về quyền sử dụng đất giải quyết tại tòa án.
3. Tham vấn luật sư trước khi khởi kiện – Do ranh giới giữa hai loại tranh chấp còn nhiều điểm chưa có hướng dẫn chính thức, việc tham vấn luật sư chuyên nghiệp là cần thiết để tránh mất thời gian và chi phí.
4. Lưu ý về thủ tục hòa giải bắt buộc – Hiện chưa có hướng dẫn rõ ràng về việc thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã (theo Điều 235 Luật Đất đai 2024) có áp dụng cho tranh chấp đưa ra trọng tài theo khoản 5 Điều 236 hay không. Doanh nghiệp nên thận trọng và tham vấn pháp lý khi tranh chấp giáp ranh giữa hai loại.
5. Chọn trọng tài uy tín – Cụm từ “Trọng tài thương mại Việt Nam” tại khoản 5 Điều 236 có thể được hiểu là chỉ giới hạn ở các tổ chức trọng tài trong nước. Doanh nghiệp nên chọn các trung tâm trọng tài uy tín như VIAC, FIA để đảm bảo phán quyết có hiệu lực thi hành.

Bài viết được thực hiện bởi đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp bất động sản và trọng tài thương mại. Mọi thông tin trong bài viết mang tính chất tham khảo, quý khách nên liên hệ luật sư để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp.