Điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở Khánh Hòa: 7 điểm mới theo Nghị quyết 22/NQ-HĐND 2024

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Khánh Hòa đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, đặc biệt là sự phát triển của Khu đô thị mới Cam Lâm và thành phố Cam Ranh, việc Hội đồng nhân dân tỉnh Khánh Hòa ban hành Nghị quyết 22/NQ-HĐND ngày 28/3/2024 về điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở (lần 2) là một bước đi quan trọng. Nghị quyết này không chỉ cập nhật các chỉ tiêu phát triển nhà ở cho phù hợp với tình hình thực tế mà còn tạo hành lang pháp lý cho các dự án bất động sản lớn trên địa bàn tỉnh.

Với vai trò là luật sư tư vấn pháp lý chuyên sâu về lĩnh vực bất động sản và đầu tư, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết những nội dung cốt lõi của Nghị quyết này, giúp quý khách hàng – đặc biệt là các nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án và người dân có nhu cầu mua nhà tại Khánh Hòa – nắm bắt được những thay đổi quan trọng nhất.

Nghị quyết 22/NQ-HĐND 2024 của Khánh Hòa điều chỉnh những gì?

Theo nội dung Nghị quyết, các điều chỉnh được thực hiện dựa trên nhiều căn cứ pháp lý quan trọng, bao gồm Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Quyết định số 318/QĐ-TTg ngày 29/3/2023 về Quy hoạch tỉnh Khánh Hòa, và đặc biệt là Quyết định số 205/QĐ-TTg ngày 28/2/2024 phê duyệt Quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm đến năm 2045.

Chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đến năm 2025 thay đổi ra sao?

Cụ thể, theo Bảng 1 đính kèm Nghị quyết, chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh đến năm 2025 được điều chỉnh như sau:

• Diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh: 27,68 m² sàn/người, tăng 1,68 m² so với điều chỉnh lần đầu (26,0 m²), vượt 0,68 m² so với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (27,0 m²)
• Khu vực đô thị: 28,53 m² sàn/người, tăng 1,03 m² so với điều chỉnh lần đầu (27,5 m²)
• Khu vực nông thôn: 26,10 m² sàn/người, tăng 1,2 m² so với điều chỉnh lần đầu (24,9 m²)
• Diện tích nhà ở tối thiểu: giữ nguyên ở mức 10,0 m² sàn/người

Tổng diện tích nhà ở toàn tỉnh đến năm 2025 phấn đấu đạt khoảng 44.636.790 m², trong đó diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 17.099.110 m² sàn, tương đương 194.051 căn nhà. Đáng chú ý, trong tổng số căn nhà tăng thêm này, nhà ở xã hội chiếm 44.881 căn (khoảng 1.783.289 m² sàn), nhà ở thương mại chiếm 70.441 căn và nhà ở hộ gia đình tự xây dựng chiếm 76.599 căn.

Mục tiêu phát triển nhà ở đến năm 2030 có gì nổi bật?

Theo Bảng 2 của Nghị quyết, chỉ tiêu đến năm 2030 được điều chỉnh như sau:

• Diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh: 31,31 m² sàn/người, tăng 1,31 m² so với điều chỉnh lần đầu (giữ nguyên 30,0 m²)
• Khu vực đô thị: 32,65 m² sàn/người, tăng 0,65 m²
• Khu vực nông thôn: 28,18 m² sàn/người, giảm nhẹ 0,32 m² so với điều chỉnh lần đầu (28,5 m²) do chuyển dịch cơ cấu đô thị hóa
• Diện tích nhà ở tối thiểu: 12,0 m² sàn/người

Tổng diện tích nhà ở toàn tỉnh đến năm 2030 phấn đấu đạt khoảng 70.467.072 m², với diện tích tăng thêm khoảng 25.830.282 m² sàn, tương đương 282.722 căn nhà. Trong đó:

• Nhà ở xã hội: 48.749 căn (khoảng 2.266.764 m² sàn)
• Nhà ở thương mại: 124.579 căn (khoảng 10.589.216 m² sàn) – chiếm tỷ trọng lớn nhất
• Nhà ở tái định cư: 2.550 căn (khoảng 153.000 m² sàn)
• Nhà ở hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng: 106.844 căn (khoảng 12.821.302 m² sàn)

Về chất lượng nhà ở, tỉnh đặt mục tiêu nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt tỷ lệ 100%, không phát sinh thêm nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ.

Khu đô thị mới Cam Lâm được dự báo phát triển như thế nào?

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 22/NQ-HĐND 2024 là việc bổ sung dự báo chi tiết về phát triển nhà ở tại Khu đô thị mới Cam Lâm. Theo đó, khu vực này được xác định thuộc danh mục dự án ưu tiên đầu tư tại Quyết định số 318/QĐ-TTg, bao gồm toàn bộ huyện Cam Lâm và một phần thành phố Cam Ranh.

Căn cứ Quyết định số 205/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm đến năm 2045, tỉnh dự kiến khả năng phát triển nhà ở tại khu vực này đến năm 2030 như sau:

• Diện tích sàn nhà ở bình quân: khoảng 38 m² sàn/người
• Diện tích sàn nhà ở: khoảng 24.311.640 m² sàn
• Diện tích sàn xây dựng tương ứng: khoảng 72.000.000 m²

Đối với khu vực thành phố Cam Ranh (thuộc một phần Khu đô thị mới Cam Lâm), theo Dự thảo Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung đến năm 2045, dân số dự kiến đến năm 2030 là 318.513 người (đã bao gồm dân số quy đổi), tỷ lệ đô thị hóa đạt 70%; đến năm 2045 dân số dự kiến là 823.074 người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 75%-80%. Diện tích sàn nhà ở dự kiến khoảng 25.021.480 m² sàn, tương ứng diện tích sàn xây dựng khoảng 75.000.000 m².

Nhận định của chuyên gia: Việc điều chỉnh lần 2 này cho thấy Khánh Hòa đang đẩy mạnh tốc độ phát triển đô thị tại khu vực phía Nam, đặc biệt là Cam Lâm – nơi được quy hoạch trở thành đô thị sân bay, cực tăng trưởng mới của tỉnh. Các nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến các chỉ tiêu này khi xây dựng phương án đầu tư dự án bất động sản tại khu vực.

Nguồn vốn phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 là bao nhiêu?

Nghị quyết đưa ra cơ cấu nguồn vốn cụ thể cho từng giai đoạn, thể hiện rõ vai trò chủ đạo của khu vực tư nhân trong phát triển nhà ở tại Khánh Hòa:

Giai đoạn 2021-2025: Tổng vốn 154.723,63 tỷ đồng

• Nhà ở thương mại: 58.829,94 tỷ đồng (100% vốn tư nhân)
• Nhà ở xã hội: 12.726,47 tỷ đồng (trong đó ngân sách tỉnh 24,60 tỷ đồng, vốn tư nhân 12.701,87 tỷ đồng)
• Nhà ở công vụ: 12,92 tỷ đồng (100% ngân sách tỉnh)
• Nhà tái định cư: 1.124,45 tỷ đồng (100% vốn tư nhân)
• Nhà ở hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng: 82.029,85 tỷ đồng

Giai đoạn 2026-2030: Tổng vốn 236.333,46 tỷ đồng

• Nhà ở thương mại: 103.893,45 tỷ đồng (tăng gần gấp đôi so với giai đoạn trước)
• Nhà ở xã hội: 16.657,23 tỷ đồng (tăng khoảng 31% so với giai đoạn 2021-2025)
• Nhà tái định cư: 1.365,40 tỷ đồng
• Nhà ở hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng: 114.417,38 tỷ đồng

Đáng chú ý, tỷ trọng vốn ngân sách nhà nước chỉ chiếm khoảng 0,024% ở giai đoạn 2021-2025 và 0,022% ở giai đoạn 2026-2030, cho thấy chính sách huy động mạnh mẽ nguồn lực xã hội hóa trong phát triển nhà ở của tỉnh.

Quỹ đất phát triển nhà ở được bố trí như thế nào?

Theo Nghị quyết, diện tích đất dự kiến cho phát triển nhà ở được phân bổ như sau:

• Nhà ở thương mại: 1.665,60 ha (giai đoạn 2021-2025) và 2.941,45 ha (giai đoạn 2026-2030)
• Nhà ở xã hội: 227,24 ha và 337,87 ha
• Nhà ở công vụ: 0,50 ha (chỉ giai đoạn 2021-2025)
• Nhà ở tái định cư: 17,50 ha và 21,25 ha
• Nhà ở hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng: 1.276,65 ha và 1.780,74 ha

Tổng cộng toàn tỉnh giai đoạn 2021-2030 là 8.268,80 ha đất dành cho phát triển nhà ở, trong đó nhà ở thương mại chiếm hơn 55% tổng quỹ đất.

Những nội dung nào được giữ nguyên từ các Nghị quyết trước?

Điều 1 của Nghị quyết 22/NQ-HĐND 2024 quy định rõ: Các nội dung còn lại tại Nghị quyết số 121/NQ-HĐND ngày 19/10/2021 và Nghị quyết số 155/NQ-HĐND ngày 23/12/2023 của HĐND tỉnh tiếp tục giữ nguyên hiệu lực. Điều này có nghĩa là Nghị quyết 22/NQ-HĐND 2024 chỉ điều chỉnh các chỉ tiêu cụ thể đã nêu, không làm thay đổi toàn bộ khung pháp lý trước đó.

Thẩm quyền và trách nhiệm tổ chức thực hiện

Theo Điều 2 của Nghị quyết, UBND tỉnh Khánh Hòa được giao trách nhiệm phê duyệt Điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở (lần 2) và tổ chức triển khai thực hiện. Trong khi đó, Thường trực HĐND tỉnh, các Ban của HĐND tỉnh, các Tổ đại biểu và đại biểu HĐND tỉnh chịu trách nhiệm giám sát việc thực hiện Nghị quyết này.

Nghị quyết được HĐND tỉnh Khánh Hòa khóa VII, nhiệm kỳ 2021-2026, Kỳ họp thứ 13 thông qua ngày 28/3/2024, có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành.

Tình huống thực tế: Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi triển khai dự án tại Khánh Hòa?

Tình huống: Công ty cổ phần Đầu tư XYZ đang có kế hoạch triển khai một dự án nhà ở thương mại quy mô 10 ha tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa. Sau khi Nghị quyết 22/NQ-HĐND 2024 được ban hành, công ty băn khoăn liệu dự án của mình có bị ảnh hưởng bởi các điều chỉnh mới hay không.

Phân tích từ luật sư: Trong trường hợp này, nhà đầu tư cần kiểm tra các yếu tố sau:

1. Đối chiếu với quy hoạch chi tiết 1/500: Theo Nghị quyết, tỉnh tập trung triển khai các cấp độ quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 để xác định số lượng, loại nhà ở. Dự án của công ty phải phù hợp với quy hoạch được duyệt.
2. Xem xét chỉ tiêu mật độ dân số: Với dự báo dân số tăng dân cơ học mạnh tại Khu đô thị mới Cam Lâm, các chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội có thể được điều chỉnh tăng.
3. Nguồn vốn và tiến độ: Nghị quyết nhấn mạnh vai trò của vốn tư nhân (chiếm hơn 99%), do đó công ty cần chủ động phương án tài chính, không trông chờ vào ngân sách nhà nước.
4. Theo dõi văn bản hướng dẫn: UBND tỉnh sẽ ban hành quyết định phê duyệt chi tiết, công ty cần theo d
   Bạn đang cần Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp?

   Kết nối ngay với tổng đài Luật Quang Huy để nhận ý kiến tư vấn pháp lý nhanh chóng, bảo mật và hoàn toàn chính xác từ đội ngũ Luật sư chuyên môn.

   Gọi ngay Hotline: 1900.6588
   ⚖️

   Tham vấn chuyên môn bởi: Luật Quang Huy

   Bài viết này được kiểm duyệt và hiệu đính chuyên môn bởi đội ngũ Luật sư của Luật Quang Huy. Chúng tôi cam kết cung cấp thông tin pháp lý chính xác, cập nhật và hữu ích nhất cho quý độc giả.