Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Hiện nay việc kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ rất phổ biến. Vậy cá nhân kinh doanh cho thuê nhà phải nộp những loại thuế gì? Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng không? Có phải nộp lệ phí môn bài không? Hồ sơ khai thuế gồm những giấy tờ gì? Bài viết sau đây của Luật Quang Huy sẽ giúp bạn nắm được cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà và các loại thuế khác.

1. Thu nhập từ cho thuê nhà phải nộp những loại thuế gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư số 95/2015/TT-BTC, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ là cá nhân cho thuê tài sản có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản thì phải chịu những khoản thuế nếu đáp ứng các điều kiện như sau:

1.1. Thuế môn bài

Đây là loại thuế mà hộ kinh doanh (chủ nhà cho thuê) phải đóng nếu có doanh thu hàng năm đạt trên mức 100 triệu đồng/năm. Mức lệ phí môn bài phải nộp sẽ dựa vào số vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh và doanh thu bình quân hàng năm của hộ đó.

1.2. Thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/01/2022), cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản (cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ) và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

1.3. Thuế giá trị gia tăng

Theo khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư 219/2013/TT-BTC thì khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ thì thuộc trường hợp trong danh mục dịch vụ lưu trú, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ. Theo đó, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng.

Lưu ý: Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ có doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp lệ phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

2. Tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà?

Căn cứ khoản 1 Điều 9 và Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cách tính thuế khi cho thuê tài sản được quy định như sau:

2.1. Công thức tính thuế

Theo quy định của pháp luật hiện hành, công thức tính thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

• Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân: Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm:

• Thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng;
• Tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền;
• Các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định;
• Các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân);
• Doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

• Tỷ lệ tính thuế trên doanh thu:

Theo khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư 219/2013/TT-BTC thì khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ thì thuộc trường hợp trong danh mục dịch vụ lưu trú, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ. Theo đó, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ có tỷ lệ tính thuế trên doanh thu là 5%.

2.2. Phương pháp tính thuế

Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, phương pháp tính thuế  thu nhập cá nhân cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định theo công thức sau:

• Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:

• Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;
• Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
• Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm:

• Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác;
• Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự;
• Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

• Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
• Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế giá trị gi, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng.

Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế giá trị gia, phải nộp thuế thu nhập cá nhân tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

• Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

3. Thu nhập từ cho thuê nhà có phải đóng thuế giá trị gia tăng không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, công thức tính thuế giá trị gia tăng cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định như sau:

Dịch vụ lưu trú gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí: tỷ lệ 5%. Vậy thuế giá trị gia phải nộp = Doanh thu x 5%

Trong đó:

• Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng được xác định như doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ (như chúng tôi đã đề cập ở trên);
• Theo khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính thì tỷ lệ tính thuế giá trị gia tăng cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ có tỷ lệ 5%.

4. Thuế môn bài với thu nhập từ cho thuê nhà?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, mức lệ phí môn bài áp dụng cho cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ như sau:

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định như sau:

• Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế;
• Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì: doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế;
• Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Như vậy, có thể hiểu rằng, doanh thu làm căn cứ tính lệ phí môn bài là doanh thu của tất cả các hợp đồng cho thuê nhà ở, phòng trọ phát sinh trong năm.

Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

5. Hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng?

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế gồm:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính;
• Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo Mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính;
• Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
• Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Lưu ý: Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế của cá nhân có hoạt động cho thuê nhà ở, phòng trọ được xác định như sau:

• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:

• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

• Thời hạn nộp thuế: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai sót.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2014;
• Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ;
• Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế;
• Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất vầ thuế TNCN cho thuê nhà, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn Thuế thu nhập cá nhân trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.