Bạn đang thắc mắc ai là người sẽ phải đóng thuế thu nhập khi chuyển nhượng đất, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ? Bạn chưa rõ cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất, thời điểm bắt đầu tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản?
Bài viết dưới đây của Luật Quang Huy sẽ hướng dẫn, minh họa cho bạn đọc về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất một cách đơn giản nhất.
1. Ai phải đóng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất?
Căn cứ theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ các trường hợp được miễn thuế quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 4 Luật này).
Theo đó, xét về nghĩa vụ tài chính của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng sẽ là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy bên chuyển nhượng sẽ phải có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất sẽ được xác định theo từng trường hợp dưới đây:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất thì công thức sẽ như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | 2% | x | Giá chuyển nhượng |
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Khi đó thuế TNCN được tính theo công thức sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | 2% | x | Diện tích | x | Giá 1m2 theo bảng giá đất |
Trường hợp 2: Chuyển nhượng quyền thuê đất có công thức tính như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân | = | 2% | x | Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại |
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
- Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
3. Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ
Thông thường khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì các bên sẽ phải chịu khoản chi phí thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, có một số trường hợp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định tại điểm a, b và điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:
- Nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ những người có quan hệ huyết thống, giữa vợ và chồng với nhau.
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc nhận di sản thừa kế theo pháp luật.
- Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng
- Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
- Trường hợp người có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ mảnh đất đang có.
- Thỏa thuận phân chia tài sản chung của đồng sở hữu hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.
4. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người có nghĩa vụ phải nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người phải nộp thuế thay vì là bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai sẽ là thời điểm mà cá nhân phải nộp hồ sơ khai thuế cho bên cơ quan thuế.
Lưu ý:
- Đối với chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ phải nộp thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản của người đó. Tỷ lệ sở hữu là căn cứ xác định hợp pháp như: thỏa thuận vốn góp ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Tòa án…
- Trường hợp không có chứng minh, chứng cứ hợp pháp thì phần thuế phải nộp của từng người sẽ được phân chia theo tỷ lệ bình quân.
5. Căn cứ pháp lý
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC
- Thông tư 111/2013/TT-BTC
- Thông tư 92/2015/TT-BTC
Trên đây là toàn bộ nội dung về thuế thu nhập chuyển nhượng đất (thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ) theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các vấn đề pháp lý liên quan đến thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất.
Nếu nội dung bài viết trên còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006816 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
