Chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai quyền cơ bản của chủ sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm giống và khác nhau nhất định.
Vậy, trong bài viết này Luật Quang Huy sẽ chỉ rõ cho các bạn thấy điểm giống nhau giữa chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các yếu tố để phân biệt hai quyền này với nhau.
1. Thế nào là chuyển đổi quyền sử dụng đất?
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng và nhận một diện tích đất nhất định được chuyển giao từ người đó, các bên vừa là người chuyển đổi, đồng thời là người nhận chuyển đổi. Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì các bên phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch đó theo thỏa thuận.
2. Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.
3. Điểm giống nhau chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cả chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó một bên giao đất và quyền sử dụng đất cho bên còn lại tự định đoạt
Thứ hai, để thực hiện hai quyền này thì người chuyển đổi hay chuyển nhượng đều phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định như:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Điều 168 Luật Đất đai;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ ba, để giao dịch chuyển đổi hay chuyển nhượng có điều kiện thì người chuyển đổi/chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Phân biệt chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4.1. Về bản chất
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bán quyền sử dụng đất của mình cho người khác để lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng của mảnh đất đó;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng thỏa thuận với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác nhằm hoán đổi đất cho nhau để sử dụng.
4.2. Về quan hệ giữa các bên trong giao dịch
- Với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch có mối quan hệ mua bán quyền sử dụng đất;
- Với chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch có quan hệ hoán đổi cho nhau.
4.3. Về hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện quyền
Đối với hồ sơ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của các bên;
- Giấy đăng ký kết hôn (Nếu độc thân thì cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân);
- Hợp đồng chuyển nhượng.
Đối với hồ sơ để chuyển đổi quyền sử dụng đất:
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên;
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy tờ về thẩm quyền đại diện (nếu có)
4.4. Về thủ tục thực hiện quyền
Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai để được xem xét. Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ;
- Bộ hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng để được xem xét và thụ lý nếu đạt yêu cầu;
- Soạn thảo và ký văn bản: Trường hợp đã soạn thảo sẵn hợp đồng thì công chứng viên tiến hành kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng;
- Trường hợp chưa có hợp đồng chuyển đổi: Công chứng viên có thể soạn dự thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên. Nếu các bên đồng ý với nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng.
- Ký chứng nhận:
Công chứng viên ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng
Các bên nộp phí và thù lao công chứng, sau đó nhận lại bản hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất đã công chứng.
- Đăng ký biến đổi hồ sơ đất tại tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện/thị trấn nơi có đất.
- Nộp thuế, lệ phí theo quy định.
5. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013;
- Bộ luật dân sự 2015.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn hiểu thế nào là chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phân biệt chuyển đổi với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
