Thế chấp tài sản là gì? Quy định về thế chấp tài sản

Trong thực tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trở nên rất phổ biến khi nhu cầu vay vốn trở nên cấp thiết.

Thế chấp tài sản để thực hiện nghĩa vụ là biện pháp bảo đảm được lựa chọn khá nhiều để vay vốn kinh doanh.

Vậy, thế chấp tài sản là gì? Làm thế nào để thực hiện thế chấp đúng quy định của pháp luật?

Sau đây Luật Quang Huy xin tư vấn về thế chấp tài sản như sau:

1. Thế chấp tài sản là gì?

Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là một bên dùng tài sản để chấp hành, thay thế một nghĩa vụ trước đó.

Thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp nào đó để bảo đảm lợi ích cho bên có quyền.

Hiểu đơn giản thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp như sau:

“1.Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Như vậy, việc một bên đưa tài sản cho bên kia để đảm bảo nghĩa vụ dân sự như:

• Thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng,
• Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,…

Bên thế chấp không giao tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc là các bên có thể thỏa thuận cho người thức ba giữ tài sản thế chấp.

2. Đối tượng thế chấp tài sản

Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn so với tài sản cầm cố.

Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho thuê hoặc tài sản đang cho mượn.

Nhưng tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

Trong quan hệ thế chấp các bên có thể thỏa thuận thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản.

Khi bên thế chấp dùng toàn bộ bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ thì những vật phụ của bất động sản cũng nằm trong tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ cũng nằm trong tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác.

Tài sản trong hợp đồng thế chấp được quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“1.Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2.Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3.Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4.Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.”

3. Chủ thể của thế chấp tài sản

Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Cho nên, các bên tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự.

Đó là điều kiện về năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự.

Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”

Như vậy, chủ thể tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp như:

• Người thế chấp phải đủ 15 tuổi trở lên và 18 tuổi trở lên đối với giao dịch có tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký;
• Người thế chấp không bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị hạn chế về năng lực hành vi dân sự,…

Chủ thể trong quan hệ thế chấp là một nội dung quan trọng vì là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

Nếu không thỏa mãn điều kiện này, hợp đồng thế chấp vô hiệu.

4. Hình thức và nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản

4.1 Hình thức thế chấp tài sản

Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.

Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chính, còn nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì chính là hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hợp đồng chính.

Đối với những tài sản là bất động sản, động sản do Nhà nước quản lý, hoặc phải đăng kí thì hợp đồng thế chấp tài sản phải có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp sẽ tăng giá trị pháp lý, đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch.

Nếu tài sản đảm bảo thuộc vào tài sản pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển,… thì chủ thể của hợp đồng phải thực hiện đăng kí theo quy định của pháp luật.

Ví dụ, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký theo quy định của Nghị định 102/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Người đăng ký thường là người nhận thế chấp nộp một bộ hồ sơ gồm những giấy tờ như:

• Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
• Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Trong một số trường hợp đặc biệt, hồ sơ đăng ký cần phải có những giấy tờ khác theo quy định của Nghị định 102/2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm.

4.2 Nội dung thế chấp tài sản

Quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định rõ trong Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

Đối với bên thế chấp:

• Phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận dân sự, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
• Phải thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Trường hợp không thông báo, bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

Đối với bên nhận thế chấp:

• Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ dân sự đã cam kết.
• Nếu bên nhận thế chấp thực hiện giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp.
• Nếu tài sản thế chấp bị chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó trả lại tài sản cho mình.

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định tại điều 322 Bộ luật dân sự như sau:

“1.Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

2.Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.”

Trong trường hợp hai bên thỏa thuận cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba đó có những quyền và nghĩa vụ như sau:

“1.Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:

a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;

b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2.Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”

5. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp

Nếu đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo.

Phương thức xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thông thường, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá.

Tuy nhiên, các bên có thể tự thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi giao kết hợp đồng.

Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn.

Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo Điều 308 Bộ luật dân sự mới nhất như sau:

“1.Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;

c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.”

Như vậy, nếu việc thế chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì được ưu tiên thanh toán đầu tiên, tiếp theo là tính theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

6. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015
• Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm
• Nghị định 11/2012 sửa đổi nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

Trên đây là toàn bộ quy định về thế chấp tài sản.

Nếu có thắc mắc cần được giải đáp hoặc mong muốn trợ giúp, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật dân sự qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.