Quản lý hoạt động xây dựng: Hướng dẫn mới từ Công văn 12637/BXD-KTQLXD 2026

Chào bạn,

Trong quá trình triển khai các quy định mới về quản lý hoạt động xây dựng, không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp và cả các cơ quan chuyên môn gặp phải những vướng mắc về thủ tục, thẩm quyền. Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn 12637/BXD-KTQLXD ngày 11/8/2026 nhằm giải đáp cụ thể 4 nhóm vướng mắc này. Bài viết dưới đây của chúng tôi sẽ phân tích chi tiết nội dung công văn, giúp bạn hiểu rõ và áp dụng đúng quy định.

Công văn 12637/BXD-KTQLXD 2026 được ban hành nhằm mục đích gì?

Công văn 12637/BXD-KTQLXD được ban hành để trả lời Văn bản số 3639/SXD-QLXD ngày 16/7/2026 của Sở Xây dựng tỉnh Sơn La. Văn bản này tập trung giải đáp 4 nhóm vấn đề chính: (1) thủ tục chuyển tiếp đối với dự án đang lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, (2) điều kiện giao chủ đầu tư đối với dự án sử dụng vốn chi thường xuyên, (3) thẩm quyền thẩm định thiết kế, dự toán dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, và (4) căn cứ xác định chi phí quản lý dự án.

Đáng chú ý, văn bản này là nguồn tham chiếu quan trọng cho các tỉnh thành khác khi gặp vướng mắc tương tự, bởi nó thể hiện quan điểm chính thức của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Dự án đang lập Báo cáo nghiên cứu khả thi có được tiếp tục thực hiện không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, người quyết định đầu tư được quyết định việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đối với các dự án theo yêu cầu quản lý hoặc thiết kế công nghệ. Các dự án này không thuộc trường hợp phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Cụ thể, trong trường hợp dự án “Chỉnh trang, tôn tạo hạ tầng du lịch tại khu trung tâm xã Tà Xùa, tỉnh Sơn La”, Bộ Xây dựng xác định người quyết định đầu tư (Chủ tịch UBND tỉnh) có thẩm quyền quyết định tiếp tục quy trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Điều này có nghĩa là không bắt buộc phải thực hiện lại quy trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Điều này mang lại sự linh hoạt cho chủ đầu tư trong việc lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với tính chất, quy mô của dự án.

Đơn vị dự toán cấp 2 (trường học, bệnh viện) có phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư không?

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư công sẽ thực hiện theo các quy định đối với dự án đầu tư công tại Luật Xây dựng 2025.

Điều này có nghĩa là các trường học, bệnh viện (đơn vị dự toán cấp 2) khi được giao làm chủ đầu tư phải đáp ứng một trong các điều kiện tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 217/2026/NĐ-CP:

• Điều kiện 1: Có cá nhân để thực hiện nhiệm vụ quản lý và sử dụng vốn đầu tư công; có cá nhân có chuyên môn phù hợp về thiết kế xây dựng, giám sát thi công xây dựng, quản lý dự án đầu tư xây dựng hoặc thi công xây dựng theo quy định.
• Điều kiện 2: Đã từng làm chủ đầu tư dự án đầu tư công.

Như vậy, trường hợp người quyết định đầu tư giao cơ quan, tổ chức khác làm chủ đầu tư khi không có Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng trực thuộc (hoặc có nhưng không đủ năng lực) thì cơ quan, tổ chức được giao phải đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên.

Thẩm quyền thẩm định thiết kế, dự toán của dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thuộc về ai?

Theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 31 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, đối với dự án chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, 2 Điều này), người quyết định đầu tư giao cơ quan chuyên môn trực thuộc hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc làm cơ quan chủ trì thẩm định.

Trường hợp không có các cơ quan này, người quyết định đầu tư được giao cho tổ chức có các cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp làm cơ quan chủ trì thẩm định.

Đáng chú ý, đối với thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, theo điểm b khoản 7 Điều 31 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, người quyết định đầu tư giao chủ đầu tư thực hiện thẩm định các nội dung quy định tại điểm h khoản 3 Điều 26 Luật Xây dựng năm 2025.

Tình huống thực tế: Đối với dự án do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định đầu tư, nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, Bộ Xây dựng không cho phép giao lại cho cơ quan chuyên môn về xây dựng. Do đó, chủ đầu tư cần chủ động thuê tư vấn có năng lực để thực hiện nhiệm vụ này.

Chi phí xây dựng để tính chi phí quản lý dự án có bao gồm chi phí nhà tạm không?

Theo hướng dẫn tại Phụ lục VIII Thông tư số 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026, chi phí quản lý dự án được xác định theo định mức tỷ lệ % nhân với chi phí xây dựng và thiết bị (chưa có thuế giá trị gia tăng).

Căn cứ xác định chi phí xây dựng được quy định tại bảng 3.8 Phụ lục III Thông tư số 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026, là tổng của 3 khoản mục:

1. Chi phí trực tiếp (T)
2. Chi phí gián tiếp (GT)
3. Thu nhập chịu thuế tính trước (TL)

Công thức này không bao gồm chi phí nhà tạm để ở và điều hành thi công. Quy định này giúp các chủ đầu tư xác định chính xác chi phí quản lý dự án, tránh đội vốn đầu tư.

Lời khuyên từ luật sư

Dựa trên nội dung Công văn 12637/BXD-KTQLXD, chúng tôi đưa ra một số lưu ý quan trọng cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng:

1. Chủ động rà soát quy định mới: Các dự án đang triển khai cần được rà soát để xác định áp dụng quy định mới tại Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP hay quy định cũ.
2. Xác định đúng thẩm quyền thẩm định: Phân biệt rõ nội dung nào do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, nội dung nào do chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định để tránh chậm tiến độ.
3. Đảm bảo năng lực chủ đầu tư: Các trường học, bệnh viện được giao làm chủ đầu tư cần kiểm tra điều kiện năng lực theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 217/2026/NĐ-CP trước khi triển khai.
4. Tính đúng chi phí: Khi lập dự toán, không tính chi phí nhà tạm vào chi phí xây dựng để xác định chi phí quản lý dự án.
5. Tham khảo ý kiến cơ quan chuyên môn: Trong trường hợp có vướng mắc, nên gửi văn bản đề nghị hướng dẫn lên Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng trước khi thực hiện.

Câu hỏi thường gặp

Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về quy định quản lý hoạt động xây dựng hoặc cần hỗ trợ pháp lý cho dự án của mình, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.