Hướng dẫn chi tiết thủ tục mua nhà ở cũ thuộc tài sản công năm 2026 (Quyết định 651/QĐ-BXD)

Bạn đang có nhu cầu mua căn nhà ở cũ thuộc tài sản công nhưng chưa rõ thủ tục mới nhất năm 2026? Từ ngày 09/02/2026, Quyết định 651/QĐ-BXD do Bộ Xây dựng ban hành đã chính thức công bố quy trình, hồ sơ và thời hạn giải quyết mới. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm chắc từng bước, tránh sai sót và tiết kiệm thời gian.

Thủ tục bán nhà ở cũ thuộc tài sản công năm 2026 gồm những bước nào?

Theo Quyết định 651/QĐ-BXD (ban hành ngày 5/5/2026, hiệu lực từ 09/02/2026), thủ tục mua nhà ở cũ thuộc tài sản công được thực hiện theo trình tự sau:

1. Bước 1 – Nộp hồ sơ: Người mua nộp 01 bộ hồ sơ cho đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở theo quy định của cơ quan đại diện chủ sở hữu. Trường hợp UBND cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thì UBND cấp xã đồng thời là cơ quan quản lý nhà ở.
2. Bước 2 – Họp Hội đồng xác định giá: Trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở phải tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở.
3. Bước 3 – Lập danh sách và trình duyệt: Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày họp Hội đồng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập danh sách đối tượng được mua kèm văn bản xác định giá bán, trình cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, quyết định.
4. Bước 4 – Ban hành quyết định bán: Trong thời hạn tối đa 10 ngày kể từ ngày nhận báo cáo, cơ quan đại diện chủ sở hữu ban hành quyết định bán nhà ở cũ và gửi cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành.
5. Bước 5 – Ký kết hợp đồng: Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận quyết định, đơn vị quản lý vận hành thông báo cho người mua thời gian cụ thể để ký hợp đồng mua bán nhà ở.

Lưu ý: Đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng quản lý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán họp, sau đó trình Bộ Quốc phòng ban hành quyết định bán nhà ở.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc nắm rõ từng mốc thời gian trong quy trình là yếu tố then chốt giúp người mua chủ động đôn đốc tiến độ và tránh bị kéo dài thời gian giải quyết.

Hồ sơ mua nhà ở cũ tài sản công gồm những giấy tờ gì?

Theo Quyết định 651/QĐ-BXD, thành phần hồ sơ mua nhà ở cũ thuộc tài sản công bao gồm:

• Đơn đề nghị mua nhà ở được lập theo Mẫu số 03 của Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.
• Bản chính hợp đồng thuê nhà ở.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành đến thời điểm nộp hồ sơ.
• Trường hợp là vợ chồng: thêm bản sao giấy chứng nhận kết hôn (có chứng thực hoặc kèm bản chính đối chiếu).
• Văn bản ủy quyền (có xác nhận công chứng hoặc chứng thực) nếu người có tên trong hợp đồng thuê đã xuất cảnh ra nước ngoài.
• Giấy chứng tử nếu thành viên có tên trong hợp đồng thuê đã chết.
• Văn bản khước từ quyền mua và cam kết không tranh chấp nếu thành viên thuê nhà từ chối đứng tên trong Giấy chứng nhận.
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà (nếu có).

Điểm mới đáng chú ý: Theo quy định, các thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành được thay thế bằng mã số định danh cá nhân hoặc mã số chuyên ngành khi các cơ sở dữ liệu này được vận hành. Điều này giúp giảm bớt giấy tờ cho người dân.

Nộp hồ sơ ở đâu? Có nộp trực tuyến được không?

Việc nộp hồ sơ được thực hiện linh hoạt theo hai trường hợp:

• Nhà ở do địa phương quản lý: Nộp hồ sơ trực tiếp, trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính đến Trung tâm phục vụ hành chính công của UBND cấp tỉnh hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
• Nhà ở do Bộ Quốc phòng quản lý: Nộp hồ sơ trực tiếp, trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính đến cơ quan quản lý nhà ở thuộc Bộ Quốc phòng hoặc đến đơn vị quản lý vận hành được Bộ Quốc phòng giao thực hiện tiếp nhận hồ sơ.

Việc cho phép nộp hồ sơ trực tuyến là một điểm tiến bộ, giúp người dân tiết kiệm thời gian, công sức đi lại.

Tình huống thực tế

Ví dụ: Gia đình ông Nguyễn Văn A đang thuê một căn nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội từ năm 2005. Tháng 3/2026, ông A muốn mua lại căn nhà này. Ông A cần:

• Chuẩn bị đơn mua nhà (Mẫu 03), hợp đồng thuê gốc, và giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà trong suốt 21 năm qua.
• Nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công của UBND thành phố Hà Nội (nộp trực tiếp hoặc qua bưu điện).
• Sau 5 ngày, Hội đồng định giá họp; sau 15 ngày tiếp theo, danh sách được trình lên UBND thành phố; sau 10 ngày, quyết định bán được ban hành; và sau 15 ngày cuối cùng, ông A được mời ký hợp đồng. Tổng thời gian tối đa là 45 ngày.

Lời khuyên từ luật sư

Để quá trình mua nhà diễn ra thuận lợi, chúng tôi khuyên bạn:

1. Kiểm tra kỹ tình trạng cư trú: Đảm bảo tất cả thành viên có tên trong hợp đồng thuê đều còn sống và ở Việt Nam, hoặc có văn bản ủy quyền/giấy chứng tử hợp lệ.
2. Chuẩn bị giấy tờ chứng minh nộp tiền thuê đầy đủ: Nếu thiếu bất kỳ kỳ nộp nào, bạn có thể bị từ chối hồ sơ. Liên hệ với đơn vị quản lý vận hành để xin sao kê hoặc xác nhận.
3. Lưu ý thời hiệu nộp hồ sơ: Mặc dù không có quy định thời hạn cụ thể, nhưng nếu bạn đang có nhu cầu, hãy nộp sớm để tránh thay đổi chính sách.
4. Tham khảo mẫu đơn mới nhất: Đảm bảo sử dụng đúng Mẫu số 03 của Phụ lục V ban hành kèm Nghị định 95/2024/NĐ-CP, không sử dụng mẫu cũ.
5. Giữ bản sao tất cả giấy tờ: Nộp 01 bộ hồ sơ, nhưng hãy giữ bản sao để đối chiếu khi cần.

Bài viết được thực hiện dựa trên nội dung Quyết định 651/QĐ-BXD ngày 5/5/2026 của Bộ Xây dựng và các văn bản pháp luật liên quan. Nếu bạn còn thắc mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý cụ thể, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí.