Sửa đổi Luật Đất đai 2024: 5 thay đổi trọng tâm nhà đầu tư cần biết

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được Quốc hội xem xét nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, khơi thông nguồn lực đất đai cho kỷ nguyên phát triển mới. Tại phiên họp của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, nhiều đại biểu Quốc hội và chuyên gia đã đóng góp ý kiến về các vấn đề cốt lõi. Chúng tôi sẽ phân tích những nội dung quan trọng nhất mà nhà đầu tư và người dân cần đặc biệt lưu ý.

Vì sao cần sửa đổi Luật Đất đai 2024 ngay sau khi có hiệu lực?

Mặc dù Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực không lâu, nhưng thực tiễn thi hành đã bộc lộ nhiều vướng mắc cần được giải quyết kịp thời. Các đại biểu Quốc hội thống nhất cao về việc sửa đổi toàn diện luật này để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương, tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho thị trường bất động sản.

Theo đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ), nguyên tắc của Luật phải giúp nhà đầu tư dự đoán được 4 yếu tố trước khi bỏ vốn: con đường tiếp cận đất đai, chi phí, thời điểm có mặt bằng sạch và thời hạn khai thác dự án.

Những thay đổi lớn nào về cơ chế tiếp cận đất đai được đề xuất?

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là sự chồng chéo giữa các hình thức tiếp cận đất đai. Đề xuất đáng chú ý nhất là việc xác lập một dự án chỉ có một con đường tiếp cận duy nhất, tránh tình trạng chuyển hồ sơ nội bộ kéo dài thời gian của doanh nghiệp.

Đề xuất về thời hạn thuê đất 70 năm cho dự án đặc thù

Liên quan đến việc trả tiền thuê đất một lần cho hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, các đại biểu đề nghị xem xét điều chỉnh thời hạn. Cụ thể:

• Thời hạn hiện hành theo khoản 2 Điều 80: Không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm
• Đề xuất mới: Áp dụng thời hạn 70 năm cho nhóm dự án hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ
• Hạ tầng chiến lược đặc biệt: Nghiên cứu thời hạn lên đến 99 năm theo tiêu chí chặt chẽ và rà soát định kỳ
• Không tính thời gian chậm bàn giao: Thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất sạch không tính vào thời hạn tiến độ dự án
• Quyền của nhà đầu tư: Được thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng và cho thuê lại trong thời hạn còn lại

Lý do cho đề xuất này là nhà đầu tư phải nộp một khoản vốn rất lớn ngay từ đầu khi chưa có doanh thu. Việc kéo dài thời hạn sẽ giúp giảm áp lực tài chính và tăng tính hấp dẫn của dự án.

Cơ chế thu hồi đất khi đạt ngưỡng 75% được thiết kế như thế nào?

Đây là một trong những nội dung gây nhiều tranh luận nhất. Theo Nghị quyết 18-NQ/TW, khi đại đa số người sử dụng đất đồng thuận, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để bảo đảm tính khả thi của dự án. Tuy nhiên, dự thảo hiện nay vẫn còn một số vướng mắc.

Quy trình thu hồi đất được đề xuất theo 3 giai đoạn

Đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề xuất thiết kế quy trình thu hồi đất theo 2 tầng và 3 giai đoạn với thời hạn cụ thể như sau:

1. Giai đoạn 1 (trước khi thỏa thuận): HĐND cấp tỉnh công khai thông qua danh mục dự án và chốt mẫu số người sử dụng đất
2. Giai đoạn 2 (sau khi đạt ngưỡng): Xác nhận đạt ngưỡng trong 15 ngày làm việc; phê duyệt phương án bồi thường và ban hành quyết định thu hồi trong 30 ngày tiếp theo
3. Giai đoạn 3 (chi trả và bàn giao): Thực hiện chi trả, tái định cư và bàn giao trong 60 ngày

Với quy trình này, tổng thời gian từ khi đạt ngưỡng đến khi bàn giao mặt bằng là 105 ngày. Đáng chú ý, đề xuất này loại bỏ vòng “xin – cho” của HĐND cấp tỉnh sau khi đạt ngưỡng và không thương lượng giá lần thứ hai.

Trong trường hợp người có đất không nhận tiền bồi thường, số tiền sẽ được gửi vào tài khoản bảo đảm. Nếu đã bảo đảm quyền lợi mà vẫn không bàn giao, cơ quan chức năng sẽ thực hiện cưỡng chế theo Điều 39 của Luật Đất đai.

Yêu cầu tái thiết cuộc sống sau thu hồi đất

Bên cạnh cơ chế thu hồi, vấn đề bảo đảm đời sống người dân sau thu hồi cũng được đặc biệt nhấn mạnh. Theo đại biểu Trịnh Xuân An, Luật cần đưa vào các tiêu chí định lượng cụ thể như:

• Chất lượng nhà ở và hạ tầng khu tái định cư
• Khả năng tiếp cận y tế, giáo dục
• Cơ hội việc làm và thu nhập
• Khả năng phục hồi sinh kế cho người dân

Nguyên tắc xuyên suốt được nhấn mạnh: cuộc sống sau thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc tại cấp xã không?

Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, dự thảo Luật sửa đổi đưa ra phương án cho phép các bên lựa chọn giải quyết trực tiếp tại Tòa án mà không cần hòa giải tại cấp xã. Tuy nhiên, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy đã kiến nghị giữ nguyên quy định cũ.

Lý do được đưa ra là cấp xã là nơi nắm rõ nhất về nguồn gốc, biến động và quá trình sử dụng đất của các đương sự. Việc hòa giải tại cấp xã không chỉ giúp giải quyết sớm tranh chấp mà còn tạo ra hồ sơ hòa giải cung cấp nguồn thông tin quý báu để Tòa án thụ lý, giải quyết sau đó.

Làm rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần hai

Một điểm quan trọng khác được đề nghị bổ sung là xác định rõ bản chất của quyết định giải quyết khiếu nại lần hai. Cụ thể:

• Bổ sung cụm từ “khởi kiện tại Tòa án bằng vụ án hành chính” để xác định rõ trình tự, thủ tục tố tụng
• Quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định cuối cùng, các bên tranh chấp không có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án

Việc quy định rõ ràng này sẽ tránh gây vướng mắc, lúng túng cho người thực thi và cơ quan thẩm định, đồng thời giảm tải cho hệ thống Tòa án.

Bảng giá đất và tài chính đất đai sẽ được điều chỉnh ra sao?

Vấn đề định giá đất luôn là điểm nhạy cảm nhất trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra một số bất cập trong dự thảo:

• Hệ số biến động giá: Dự thảo mới chỉ luật hóa hệ số biến động giá theo Nghị định 50, chưa đề cập hệ số điều chỉnh theo quy hoạch
• Rủi ro hệ số K=1: Nếu áp dụng hệ số K bằng 1 dựa trên bảng giá đất nông nghiệp hiện tại rất thấp, người dân bị thu hồi đất sẽ chịu thiệt thòi lớn
• Đề xuất bổ sung: Luật cần quy định đầy đủ các tỷ lệ tăng giảm theo quy hoạch và tính chất từng dự án

Quy định chuyển tiếp về thu tiền sử dụng đất bổ sung 3,6%

Một vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc thu tiền sử dụng đất bổ sung 3,6%. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị:

Việc thu nộp bổ sung chỉ nên áp dụng với trường hợp người sử dụng đất có vi phạm. Đối với các trường hợp không vi phạm mà do chậm trễ từ phía cơ quan nhà nước hoặc thay đổi chính sách pháp luật thì không được bắt doanh nghiệp chịu nộp bổ sung.

Ngoài ra, các đại biểu cũng đề xuất giải pháp cắt giảm rủi ro pháp lý cho cán bộ làm công tác định giá đất, khẳng định giá do Nhà nước quyết định phải là giá cuối cùng để cán bộ yên tâm công tác.

Hạ tầng xã hội trong quy hoạch đô thị sẽ được bảo đảm thế nào?

Thực trạng nhiều khu đô thị thiếu trường học, trạm y tế khiến người dân phải bốc thăm cho con vào lớp 1 công lập đã được đại biểu Phan Thị Thùy Linh nêu lên tại phiên họp. Để khắc phục, các đề xuất sau được đưa ra:

• Bắt buộc chỉ tiêu tối thiểu: Quy hoạch phải bảo đảm chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng xã hội thiết yếu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
• Không điều chỉnh giảm: Không được giảm chỉ tiêu khi điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp bố trí thay thế với quy mô không thấp hơn
• Ưu tiên quỹ đất công: Bố trí quỹ đất trụ sở công dư thừa cho trường học, y tế trước khi đấu giá thương mại
• Miễn giảm tiền sử dụng đất: Giao đất không thu tiền cho giáo dục công lập; miễn tiền thuê đất cho cơ sở giáo dục, y tế phi lợi nhuận

Tình huống thực tế: Bài toán thu hồi đất cho khu công nghiệp

Bối cảnh: Tỉnh A muốn mở rộng một khu công nghiệp thêm 300 ha. Hiện tại, doanh nghiệp đã thỏa thuận thành công với 80% diện tích nhưng vẫn còn 60 ha vướng mắc do một số hộ dân chưa đồng ý.

Áp dụng quy định hiện hành: Dự án bị ách tắc vô thời hạn do chưa đạt 100% đồng thuận, gây lãng phí nguồn lực và kéo dài thời gian.

Nếu đề xuất mới được thông qua: Khi đạt đồng thời từ 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất đồng thuận, UBND tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi phần diện tích còn lại trong vòng 105 ngày, không cần thương lượng lại giá. Điều này giúp dự án triển khai đúng tiến độ, tránh tình trạng “thiểu số phủ quyết đa số”.

Lời khuyên từ luật sư

Dựa trên những nội dung thảo luận tại phiên họp, chúng tôi đưa ra một số lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư và người sử dụng đất:

1. Theo dõi sát tiến độ sửa đổi: Luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ được sửa đổi với nhiều thay đổi lớn. Doanh nghiệp cần cập nhật thường xuyên để điều chỉnh kế hoạch kinh doanh cho phù hợp.
2. Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ: Trong bối cảnh quy định chuyển tiếp còn nhiều điểm chưa rõ, việc lưu trữ đầy đủ giấy tờ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, nghĩa vụ tài chính là vô cùng quan trọng.
3. Thận trọng với quy định thu bổ sung 3,6%: Nếu doanh nghiệp không vi phạm nhưng bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất bổ sung, cần xem xét kỹ căn cứ pháp lý và có văn bản khiếu nại nếu cần thiết.
4. Lưu ý thời hạn dự án: Nếu đề xuất về thời hạn 70-99 năm được thông qua, nhà đầu tư cần tính toán lại hiệu quả tài chính dự án dựa trên khung thời gian mới.
5. Bảo vệ quyền lợi khi bị thu hồi đất: Người dân cần nắm rõ các tiêu chí định lượng về tái thiết cuộc sống sau thu hồi để bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình.

Câu hỏi thường gặp