Dự thảo Luật Phát triển đô thị: Đất đai – “phép thử” công bằng và 5 điểm nóng cần theo dõi

Trong bối cảnh dự án Luật Phát triển đô thị đang được Quốc hội xem xét, những góp ý từ Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất đã chỉ ra những vấn đề cốt lõi nhất. Đây không chỉ là câu chuyện về quản lý đô thị mà còn là bài toán về sự công bằng trong phân bổ nguồn lực đất đai – nguồn lực được ví là “phép thử” lớn nhất của đạo luật này. Chúng tôi sẽ phân tích để bạn đọc, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản và người dân có đất trong khu vực quy hoạch, hiểu rõ những tác động pháp lý quan trọng.

Vì sao đất đai được xem là “phép thử” công bằng của Luật Phát triển đô thị?

Phát biểu tại Kỳ họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh nhấn mạnh: “Đất đai là ‘phép thử’ lớn nhất bảo đảm tính công bằng của luật”. Nhận định này xuất phát từ thực tế dự thảo luật không chỉ là văn bản về quản lý đô thị mà còn phân bổ một phần đáng kể quyền lực công, nguồn lực ngân sách và đặc biệt là quyền quyết định đối với đất đai cho chính quyền địa phương.

Vấn đề cốt lõi được đặt ra là: giá trị tăng thêm từ đất do ai tạo ra và ai là người được hưởng? Nếu không có cơ chế rõ ràng, tình trạng Nhà nước thu hồi đất theo giá trước khi có hạ tầng rồi đấu giá theo giá đã tăng có thể lặp lại, khiến người dân chịu thiệt thòi.

Phân quyền mạnh cho địa phương: Cơ hội và rủi ro phân mảnh pháp luật

Theo dự thảo, việc phân quyền mạnh cho các đô thị được kỳ vọng tạo sự chủ động trong huy động nguồn lực. Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Quốc hội bày tỏ băn khoăn về quy định tại Điều 5 và Điều 7 khi cho phép văn bản thi hành của địa phương được quy định khác văn bản Trung ương và có cơ chế ưu tiên áp dụng.

“Khi luật được mở rộng tại nhiều địa phương có thể xuất hiện nhiều hệ thống văn bản đặc thù cùng điều chỉnh một vấn đề, gây vướng mắc cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan thực thi.” – Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh

Để khắc phục, cần làm rõ các nguyên tắc sau:

• Văn bản địa phương chỉ được quy định khác trong phạm vi Quốc hội đã ủy quyền cụ thể.
• Không được làm thay đổi quyền, nghĩa vụ cơ bản do luật định.
• Không được ưu tiên hơn văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
• Xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung về văn bản đặc thù, thiết lập cơ chế rà soát định kỳ và đình chỉ quy định trái pháp luật.

Quy hoạch tổng thể thành phố: Giải pháp chống chồng chéo nhưng cần làm rõ mối quan hệ với quy hoạch cấp trên

Điểm tích cực của dự thảo là đề xuất lập một quy hoạch tổng thể thành phố tích hợp, thay thế quy hoạch thành phố và quy hoạch chung, tương tự cơ chế tại Nghị quyết số 258 và Nghị quyết số 260 của Quốc hội. Đây được coi là bước đột phá khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các loại quy hoạch.

Tuy nhiên, khi điều chỉnh quy hoạch tổng thể thành phố có thể tác động trực tiếp đến hệ thống quy hoạch cấp trên. Do đó, dự thảo phải làm rõ mối quan hệ với quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch ngành. Việc giao thẩm quyền tự chủ cho thành phố phải đi kèm nguyên tắc, tiêu chí rõ ràng và cơ chế kiểm soát rủi ro.

Thu hồi đất: Phân định rõ mục đích công cộng và mục đích thương mại

Điều 36 của dự thảo hiện giao thẩm quyền lớn cho địa phương trong việc mở rộng thu hồi đất vùng phụ cận nhà ga, đường sắt và các công trình giao thông. Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh đây là những “quyền năng” rất lớn, nếu không quy định chặt chẽ sẽ gây khó khăn trong xác định tiêu chí bồi thường và quyền lợi của các bên liên quan.

Yêu cầu quan trọng được đặt ra:

• Các trường hợp thu hồi đất phải thống nhất với pháp luật về đất đai.
• Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập không được trở thành cơ chế “thu hồi đất đi trước, dự án đi sau”.
• Chỉ triển khai khi dự án xác định rõ tính cần thiết, khả năng cân đối vốn và trách nhiệm pháp lý.
• Quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất dựa trên sự tham gia thực chất của người sử dụng đất.

“Điều chỉnh lại đất đai chỉ thực sự là công cụ tiến bộ nếu người dân trở thành đối tác cùng phát triển; ngược lại, nó sẽ trở thành hình thức thu hồi đất trá hình.” – Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh

Bổ sung điều kiện chặt chẽ cho Điều 13: Chống thất thoát giá trị đất

Điều 13 của dự thảo cho phép sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập và cơ chế chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất trong khu vực TOD (phát triển định hướng giao thông công cộng). Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung ngay 4 điều kiện:

1. Chỉ thu hồi đất khi dự án đã được xác định rõ về mục tiêu, ranh giới, nguồn vốn và tiến độ.
2. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phê duyệt và khu tái định cư phải đủ điều kiện trước khi thu hồi đất ở.
3. Phần giá trị đất tăng thêm nhờ đầu tư công phải được phân bổ trở lại cho hạ tầng xã hội, nhà ở xã hội và cộng đồng dân cư chịu ảnh hưởng.
4. Việc xác định giá đất, chỉ tiêu quy hoạch và các khoản thu phải được công khai, có kiểm toán và chịu sự giám sát độc lập.

Kiểm soát chặt ngoại lệ giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

Điểm d khoản 2 Điều 20 của dự thảo cho phép giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không đấu thầu đối với một số dự án trong Khu thương mại tự do. Mục tiêu là thu hút nhanh nhà đầu tư chiến lược, nhưng Phó Chủ tịch Quốc hội cảnh báo: “Đất đai là nguồn lực công hữu và hữu hạn, bỏ cơ chế cạnh tranh, thì càng phải tăng cường mức độ minh bạch và kiểm soát.”

Các biện pháp kiểm soát được đề xuất:

• Danh mục dự án áp dụng cơ chế ưu đãi phải được xác định cụ thể, không tùy nghi mở rộng.
• Công khai tiêu chí lựa chọn, năng lực tài chính, thông tin chủ sở hữu hưởng lợi của nhà đầu tư.
• Thực hiện định giá đất độc lập, công khai nghĩa vụ tài chính.
• Báo cáo Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định giao đất.
• Áp dụng cơ chế thu hồi dự án, thu hồi đất nếu nhà đầu tư không đáp ứng tiến độ, năng lực hoặc cam kết.

“Việc áp dụng ngoại lệ không qua đấu giá, đấu thầu chỉ có thể được chấp nhận khi lợi ích công cộng được chứng minh rõ ràng, đi kèm với trách nhiệm giải trình cao hơn so với thủ tục thông thường.”

Tình huống thực tế: Người dân cần lưu ý gì khi đất nằm trong khu vực quy hoạch TOD?

Anh Minh (Hà Nội) có thửa đất nằm gần nhà ga đường sắt đô thị. Khi tìm hiểu về dự thảo Luật Phát triển đô thị, anh lo lắng liệu đất của mình có bị thu hồi theo cơ chế mới và mức bồi thường có thỏa đáng hay không.

Với trường hợp của anh Minh, nếu dự thảo luật được thông qua, đất của anh có thể thuộc diện thu hồi theo Điều 36 (mở rộng thu hồi đất vùng phụ cận nhà ga, đường sắt). Tuy nhiên, với các điều kiện chặt chẽ được đề xuất bổ sung vào Điều 13, anh Minh sẽ được bảo vệ bởi các quy định: phương án bồi thường phải được phê duyệt trước khi thu hồi; khu tái định cư phải đủ điều kiện; và phần giá trị đất tăng thêm nhờ đầu tư công phải được phân bổ lại cho cộng đồng dân cư chịu ảnh hưởng.

Lời khuyên từ luật sư: 5 điểm cần theo dõi khi Luật Phát triển đô thị được ban hành

Khi dự thảo Luật Phát triển đô thị được Quốc hội xem xét và thông qua, người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý:

1. Rà soát quy hoạch: Kiểm tra xem đất của mình có nằm trong khu vực quy hoạch TOD, quy hoạch giao thông hoặc khu thương mại tự do hay không để chủ động nắm bắt thông tin.
2. Theo dõi quy định về thu hồi đất: Nắm rõ các điều kiện về phương án bồi thường, tái định cư phải được phê duyệt trước khi thu hồi để bảo vệ quyền lợi.
3. Ghi nhận quyền tham gia: Cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai phải dựa trên sự tham gia thực chất của người sử dụng đất. Người dân có quyền yêu cầu được tham gia quyết định và chia sẻ giá trị chênh lệch địa tô.
4. Kiểm tra thông tin công khai: Các dự án giao đất không qua đấu giá phải được công khai thông tin. Người dân có quyền yêu cầu minh bạch thông tin dự án.
5. Theo dõi văn bản địa phương: Khi luật có hiệu lực, các địa phương sẽ ban hành văn bản hướng dẫn. Cần cập nhật thường xuyên để tránh bỡ ngỡ khi áp dụng.

Câu hỏi thường gặp

Dự án Luật Phát triển đô thị là một bước đi quan trọng trong việc thể chế hóa chủ trương phát triển đô thị theo định hướng đô thị là động lực tăng trưởng. Tuy nhiên, để luật thực sự đi vào cuộc sống và bảo đảm công