Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực? Thế nào là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất?
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp có yêu cầu giải quyết? Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có yêu cầu giải quyết?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.
1. Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì bản chất phức tạp cũng như phổ biến liên quan đến lĩnh vực đất đai mà pháp luật cũng có những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để loại hợp đồng này có hiệu lực.
Điều 117 và Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định chi tiết yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng cũng như quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng. Ngoài ra, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ (trừ một số trường hợp đặc biệt như chuyển đổi đất nông nghiệp, thừa kế, tặng cho Nhà nước…).
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Bên cạnh các điều kiện trên, về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (vẫn có hiệu lực hướng dẫn về hình thức hợp đồng cho tới khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực hướng dẫn). Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị pháp lý kể từ ngày công chứng viên ký tên, đóng dấu và có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan.
Thời điểm “phát sinh hiệu lực” của hợp đồng là khi đăng ký vào sổ địa chính.
2. Thế nào là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận quyền sử dụng đất và giao nhận tiền.
Ngoài ra, một trường hợp khác có thể xảy ra khi người thứ ba là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành không có định nghĩa chính thức về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng vẫn sử dụng khái niệm tranh chấp phát sinh từ thực tiễn, như tranh chấp về hiệu lực, thực hiện, hoặc hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên. Bên cạnh đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang yếu tố tài sản và gắn liền với lợi ích các bên nên nguyên tắc giải quyết khi gặp tranh chấp loại hợp đồng này là bình đẳng, tự nguyện và hòa thuận.
Trên thực tế, những trường hợp như sau được coi là tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;
- Giấy tờ không đầy đủ;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu;
- Giao dịch bằng giấy tay không có công chứng;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiến hành giao đất theo thỏa thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng cao…
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, khi có một vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thì sẽ có hai phương án giải quyết: hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nhà nước ta khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn. Các bên có thể tự hòa giải hoặc thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không được coi là điều kiện bắt buộc để khởi kiện vụ án, trừ trường hợp tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Đối với các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất, như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không được coi là điều kiện khởi kiện vụ án.
Nếu hòa giải không thành, theo quy định tại Điều 234 Luật Đất đai 2024, các bên trong vụ việc tranh chấp có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (tùy thuộc vào phân cấp, phân quyền theo mô hình chính quyền địa phương 02 cấp và nội dung yêu cầu) hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Luật Đất đai 2024 đã thay thế Luật Đất đai 2013, và các quy định chi tiết về phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân trong mô hình chính quyền địa phương mới đang chờ các Nghị định và văn bản hướng dẫn cụ thể để áp dụng thống nhất. Cụ thể, có hai hướng xử lý như sau:
- Với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương, đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, các bên không thể đồng thời yêu cầu Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân giải quyết đối với tranh chấp đất đai mà chỉ được lựa chọn một trong hai phương án.
- Sau khi yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
4. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất
4.1. Đối với yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có yêu cầu giải quyết
Theo Khoản 4 Điều 234 Luật Đất đai 2024, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thụ lý giải quyết (tùy thuộc vào quy định phân cấp, phân quyền của địa phương và loại đất, chủ thể tham gia tranh chấp). Hồ sơ gồm có:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu có);
- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
- Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;
- Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết;
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải.
Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết:
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết). Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban ngành quyết định giải quyết.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
- Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Nếu các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.
4.2. Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết
Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện/tỉnh về giải quyết các tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai được quy định tại các điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn khởi kiện (Quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án như sau:
- Bước 1: Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đối với các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất, không bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn theo các Điều 19, 27, 29 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay.
- Bước 4: Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy bảo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Bước 5: Tòa án tiến hành thụ lý vụ án, hòa giải và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Xét xử phúc thẩm (nếu có).
5. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Công chứng 2014;
- Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về vấn đề tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi gặp phải những vấn đề pháp lý như tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước.
Nếu còn vấn đề thắc mắc hoặc chưa rõ liên quan đến quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai trực tuyến theo HOTLINE 1900 6588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
