Quy định về thu tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là gì? Tiền sử dụng đất có phải là tiền mua đất hay thuế đất hay không? Đây là thắc mắc của đại đa số người dân đang có ý định mua bán đất đai. Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ giải đáp các thắc mắc này cho bạn đọc.

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

2. Ai phải nộp tiền sử dụng đất?

Theo Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất bao gồm:

• Người được Nhà nước giao đất;
• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển MĐSDĐ sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
• Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
• Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

Đây là các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, và được hướng dẫn bởi Điều 13 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

• Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai. Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
• Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định. Theo đó, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo.
• Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất

Các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, và được hướng dẫn bởi Điều 14 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

• Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
• Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ. Theo đó, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) lần đầu hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở. Hộ gia đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất được cấp Giấy chứng nhận, được công nhận quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công. Theo đó, việc giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp).
• Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

5. Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất tính theo bảng giá đất được áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Khi công nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân. Hiện nay Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua 03 hình thức gồm:

• Giao đất (thông qua quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất).
• Cho thuê đất (thông qua quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm).
• Công nhận quyền sử dụng đất (Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu).

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất:

Thứ nhất, khi công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức:

Căn cứ Điều 6, 7, 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:

Để tính chính xác cần thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Xác định đúng địa chỉ thửa đất (đường, phố, xã, phường, thị trấn,…), vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
• Bước 2: Xem giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng.
• Bước 3: Áp dụng theo công thức trên để tính số tiền sử dụng đất phải nộp.

Lưu ý: Mặc dù có công thức tính tiền sử dụng đất như trên nhưng tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất ổn định mà số tiền phải nộp vào ngân sách khi được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng có thể là 100% (nộp đầy đủ) hoặc nộp 50% (nộp ½ số tiền theo công thức trên).

Thứ hai, khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức:

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được chia thành các trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở

Trường hợp áp dụng:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở.
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Cụ thể:

• Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng
• Bước 2: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng
• Bước 3: Tính theo công thức trên

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Cụ thể:

• Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng
• Bước 2: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng
• Bước 3: Tính theo công thức trên.

Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

• Không phải nộp tiền sử dụng đất: Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Phải nộp tiền sử dụng đất: Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền theo công thức sau:

Cụ thể:

• Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng
• Bước 2: Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
• Bước 3: Tính theo công thức trên.

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất như sau:

Cụ thể:

• Bước 1: Xác định giá đất trong bảng giá đất hiện đang áp dụng
• Bước 2: Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
• Bước 3: Tính theo công thức trên.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Lưu ý: Khi chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất.

6. Thời hạn nộp thuế sử dụng đất

6.1. Đối tượng sử dụng đất nông nghiệp

Khoản 1 và khoản 2 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định thời hạn nộp thuế như sau:

• Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế.
• Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế được chọn nộp tiền thuế sử dụng đất nông nghiệp một lần hoặc hai lần trong năm. Trường hợp người nộp thuế chọn nộp thuế một lần trong năm thì thời hạn nộp thuế là ngày 31/5.
• Trường hợp người nộp thuế chọn nộp thuế hai lần trong năm thì thời hạn nộp thuế cho từng kỳ như sau: kỳ thứ nhất nộp 50% chậm nhất là ngày 31/5; kỳ thứ hai nộp đủ phần còn lại chậm nhất là ngày 31/10.
• Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế.
• Trường hợp địa phương có mùa vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp không trùng với thời hạn nộp thuế quy định tại khoản này thì cơ quan thuế được phép lùi thời hạn nộp thuế không quá 60 ngày so với thời hạn quy định tại khoản này.

6.2. Đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp

• Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế.
• Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31/10.
• Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31/3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
• Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo.

7. Hồ sơ nộp thuế sử dụng đất

Hồ sơ nộp thuế sử dụng đất nói chung bao gồm:

• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp/nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế theo mẫu số 01/TK-SDDPNN ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC, áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).

8. Thủ tục nộp thuế sử dụng đất

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ được chuẩn bị bao gồm các giấy tờ, tài liệu đã nêu trên.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại chi cục thuế từng địa phương.

Bước 3. Giải quyết hồ sơ

Chi cục thuế tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trước ngày 30 tháng 4 hàng năm.

9. So sánh tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất

9.1. Điểm giống nhau

• Về bản chất: Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất, cùng với tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý đất đai… đều là các khoản thu tài chính từ đất đai.Trong đó, tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất đều là khoản tiền mà người sử dụng đất phải đóng cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất.
• Đối tượng đóng: Là người sử dụng đất;
• Đối tượng nhận: Nhà nước, ngân sách Nhà nước;
• Lý do đóng: Được Nhà nước giao đất để sử dụng.

9.2. Điểm khác nhau

10. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Nghị định 74-CP năm 1993 quy định chi tiết thi hành luật thuế sử dụng đất nông nghiệp;
• Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi hướng dẫn các quy định thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành. Qua bài viết này, chúng tôi mong rằng sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Để được tư vấn đầy đủ và chính xác nhất, mời quý khách hàng liên hệ qua Tổng đài tư vấn tiền sử dụng đất trực tuyến của HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để nhận tư vấn thêm về vấn đề mà quý khách hàng đang gặp phải.

Trân trọng./.