Ngày nay, việc ông bà cho sang tên sổ đỏ cho cháu theo các hình thức như cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… là thủ tục được pháp luật cho phép. Nhưng để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của cháu, ông bà và cháu phải thực hiện đúng và đủ các quy định pháp lý liên quan. Vậy thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu cụ thể như thế nào? Thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu mất bao lâu? Ông bà sang tên sổ đỏ cho cháu có mất phí không?
Sau đây Luật Quang Huy sẽ giúp bạn tìm hiểu về các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu.
1. Ông bà chuyển tên sổ đỏ cho cháu có được không?
Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, ông bà có thể chuyển tên sổ đỏ sang cho cháu bằng hình thức tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2. Thủ tục cho tặng nhà đất cho cháu
Trước tiên, để việc cho tặng nhà đất cho cháu được hợp pháp thì việc tặng cho đó đáp ứng được các điều kiện được quy định theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 2 trường hợp sau đây:
Trường hợp người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013.
Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất và trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa cần có giấy chứng nhận);
- Đất không có tranh chấp;
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Sau đây là trình tự thủ tục ông bà tặng cho nhà đất cho cháu:
Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất giữa ông bà và cháu
Khi ông bà cho tặng nhà đất cho cháu thì ông bà và cháu sẽ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thực hiện công chứng tại Phòng Công chứng nhà nước hoặc Văn phòng Công chứng tư nhân hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp cháu chưa đủ 18 tuổi thì phải có người đại diện theo pháp luật của cháu là bố, mẹ cháu đồng ý thì Hợp đồng mới thực hiện được vì theo quy định của khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản của người chưa thành niên phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Như vậy, khi ký hợp đồng tặng cho nhà đất, bên tặng cho phải có chữ ký của ông bà và bên nhận tặng cho phải có chữ ký của cháu hoặc người đại diện theo pháp luật của cháu nếu cháu chưa đủ 18 tuổi.
Bước 2: Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu
Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, sau khi tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu, ông bà phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cháu), điều này nhằm hợp pháp hóa toàn bộ nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của ông bà và tránh các nguy cơ xảy ra tranh chấp sau này nếu có.
Người cháu cần chuẩn bị hồ sơ sang tên cần bao gồm các giấy tờ sau đây:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng nhà đất có công chứng hoặc chứng thực;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của ông bà và cháu
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế và miễn lệ phí trước bạ như sổ hộ khẩu, giấy khai sinh của ông bà và cháu…
Hồ sơ đầy đủ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Sau khi hoàn thành lệ phí, nghĩa vụ nộp thuế hoặc có tờ khai miễn thuế (trong trường hợp được miễn thuế), Văn phòng đăng ký đất đai sẽ làm thủ tục đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
3. Thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà đã mất sang cháu
3.1. Thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà đã mất sang cháu trong trường hợp thừa kế theo di chúc
Khi ông bà mất có để lại di chúc, người cháu sẽ được hưởng thừa kế theo di chúc nếu di chúc ông bà lập trước khi mất là hợp pháp.
Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.
Trường hợp di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu ông bà thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày ông bà thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp di chúc bằng văn bản được coi hợp pháp nếu có đủ những điều kiện theo quy định tại Điều 630 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể khi lập di chúc, ông bà minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; nội dung di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì di chúc này có đủ điều kiện của di chúc hợp pháp, khi ông bà mất, di chúc này sẽ có hiệu lực, người cháu sẽ trở thành người thừa kế di sản theo di chúc của ông bà.
Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước sang tên sổ đỏ theo di chúc
Việc khai nhận di sản thừa kế sẽ được thực hiện tại Văn phòng công chứng nơi có đất theo quy định của Luật công chứng.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 57 và Điều 63 Luật công chứng năm 2014 thì người cháu cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
- Giấy chứng tử của ông (bà);
- Di chúc: Di chúc hợp pháp; biên bản mở di chúc có người chứng kiến và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của người cháu;
- Giấy khai sinh của người cháu.
Công chứng viên ra thông báo để niêm yết tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi ông bà thường trú cuối cùng. Trong thời hạn 15 ngày, cơ quan nhà nước thực hiện niêm yết công khai và sẽ xác nhận vào thông báo nếu hết thời hạn niêm yết mà không có tranh chấp, khiếu kiện gì. Sau đó, người cháu lập Văn bản khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng.
Bước 2: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
Sau khi hoàn thành thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì người cháu cần chuẩn bị hồ sơ để nộp tới Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
Hồ sơ sang tên trong trường hợp này gồm những giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng minh thư nhân dân/ Căn cước công dân của người cháu;
- Văn bản khai nhận di sản thừa kế;
- Các giấy tờ chứng minh thuộc trường hợp miễn lệ phí trước bạ như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu của ông bà và cháu…;
Trường hợp hưởng di sản thừa kế là một phần thửa đất thì người cháu đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích được hưởng thừa kế trước khi nộp hồ sơ. Người cháu sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tiến hành thẩm định và ra thông báo nộp thuế.
Căn cứ vào thời gian ghi trên giấy hẹn trả kết quả, người cháu thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định và tới Văn phòng đăng ký đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
3.2. Thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà đã mất sang cháu trong trường hợp không để lại di chúc
Khi ông bà mất không để lại di chúc thì tài sản sẽ được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế. Thừa kế theo pháp luật trong trường hợp di sản ông bà để lại mà không có di chúc sẽ được chia cho các hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại…
- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
- Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Trong trường hợp này, cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại thuộc người thừa kế theo hàng thừa kế thứ hai nên người cháu chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế thứ nhất do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản hoặc được người thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản tặng cho quyền sử dụng đất.
3.3 Thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu mất bao lâu?
Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ tối đa 3 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Thời hạn 10 ngày không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
4. Ông bà sang tên sổ đỏ cho cháu có mất phí không?
Hiện nay, ông bà thực hiện sang tên sổ đỏ cho cháu bằng hình thức tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp tặng cho hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất giữa ông nội, bà nội với cháu nội hoặc ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại thì ông bà được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
Đối với cháu, nếu được ông bà tặng cho hay nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014.
Đối với lệ phí trước bạ, khi nhà, đất là quà tặng hoặc di sản thừa kế giữa ông nội, bà nội với cháu nội hoặc ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại thì cháu được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, khi cháu được ông bà sang tên quyền sử dụng đất thì người cháu phải nộp thêm một số khoản lệ phí như lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ (lệ phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), lệ phí cấp sổ đỏ (lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất),…
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì mức thu lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định, lệ phí cấp sổ đỏ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau. Thông thường, mức thu của những khoản lệ phí này thường không quá cao.
5. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật đất đai năm 2013;
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014;
- Luật công chứng năm 2014;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
- Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng.
