Giao đất là một hình thức quan trọng để Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân. Để tiến hành giao đất cho người dân sử dụng, Nhà nước cần căn cứ vào nhiều yếu tố và thủ tục phức tạp.
Vậy thế nào là giao đất? Điều kiện thực hiện thủ tục giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai hiện hành là gì? Trường hợp nào Nhà nước giao đất không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất? Khi nào Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá và giao đất thông qua đấu giá?
Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ phân tích và chỉ rõ để các bạn hiểu những vấn đề được đề cập phía trên.
1. Thế nào là giao đất?
Theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
2. Điều kiện giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Khi tiến hành giao đất cho người dân, Nhà nước dựa trên các căn cứ sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, để được giao đất, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Có đơn xin giao đất (đơn phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất).
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép giao đất tại khu vực tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân làm đơn xin.
3. Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013.
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đất đai 2013.
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật đất đai 2013.
4. Khi nào giao đất có thu tiền sử dụng?
Theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
5. Khi nào Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá?
Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà các bạn cần phải biết bao gồm:
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật đất đai 2013.
- Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật đất đai 2013.
- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản.
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ.
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
6. Thủ tục giao đất không thông qua đấu giá
Khi giao đất không thông qua đấu giá, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các bước sau đây:
6.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin giao đất không thông qua đấu giá gồm đầy đủ các giấy tờ như sau:
- Quyết định thành lập tổ chức đối với tổ chức ngoài công lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với tổ chức kinh tế trong nước (bản sao);
- Báo cáo rà soát hiện trạng sử dụng đất họăc Tờ khai nguồn gốc nhà đất (bản chính);
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (bản chính);
- Quyết định của cấp có thẩm quyền hoặc các giấy tờ liên quan việc giao nhà, xưởng, đất trước đây, nếu có (bản sao);
- Phương án sử dụng đất (bản chính);
- Chứng từ chứng nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất, nếu có (Chứng thực bản sao từ bản chính).
- Văn bản của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện cung cấp các thông tin về quy hoạch, nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu có (02 bản sao);
- Đơn xin giao đất hoặc thuê đất (bản chính);
6.2. Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Đối với thủ tục giao đất không qua đấu giá thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ của bạn.
Ngoài ra còn có một số cơ quan có trách nhiệm phối hợp thực hiện như Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế tỉnh, Sở Công thương, UBND cấp huyện, UBND xã, cơ quan chủ quản của tổ chức xin giao thuê đất…
Trước tiên, người sử dụng đất đang sử dụng đất có nhu cầu xin giao hoặc thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm hành chính công tỉnh.
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Cơ quan quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất. Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất; chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh trao cho người được giao đất, cho thuê đất.
6.3. Bước 3: Trả kết quả
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh sẽ hẹn thời gian để trao quyết định giao đất cho bạn nếu hồ sơ của bạn hợp lệ.
Ngay sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức bàn giao đất trên thực địa, chuyển thông tin địa chính cho cơ quan Thuế ban hành thông báo đơn giá thuê đất, giá tiền sử dụng đất hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể làm cơ sở cho cơ quan Thuế ban hành thông báo giá tiền thuê đất, giá tiền sử dụng đất.
Cuối cùng Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
7. Khi nào Nhà nước giao đất thông qua đấu giá?
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
8. Tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, để biết được mình sẽ phải trả bao nhiêu tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, bạn cần căn cứ vào các yếu tố sau:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Giá đất, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.
Hiện nay, giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể ở mỗi địa phương, vì vậy mỗi địa phương khác như sẽ có mức giá khác nhau.
9. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013.
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về các trường hợp cơ quan Nhà nước giao đất, hy vọng bạn hiểu rõ về thủ tục giao đất và các trường hợp này.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi được Nhà nước giao đất trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
