Thế chấp quyền sử dụng đất (thực tế hay gọi là thế chấp sổ đỏ) là việc người sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất.
Tuy nhiên trên thực tế, việc thực hiện thủ tục vay vốn ngân hàng thế chấp sổ đỏ còn gặp nhiều khó khăn bởi người sử dụng đất chưa hoàn toàn nắm rõ những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất.
Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn Thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định như sau:
1. Điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp tại khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do vậy đối với trường hợp này họ không thể thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 19 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai thì hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất gồm có:
- Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính) theo mẫu số 01/ĐKTC
- Hợp đồng thế chấp tài sản (cụ thể là quyền sử dụng đất) có công chứng hoặc chứng thực
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Trường hợp người thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là người được ủy quyền thì có thêm Văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền thực hiện quyền sử dụng đất (nộp 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)
- Trường hợp người sử dụng đất vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm thì cần có một trong các giấy tờ sau để chứng minh:
-
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
- Văn bản xác nhận (có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực)
3. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành
3.1 Bước 1: Giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực
Người sử dụng đất (bên thế chấp) và bên nhận thế chấp tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp.
Hợp đồng thế chấp là hợp đồng do các bên thỏa thuận.
Theo đó:
- Người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp;
- Bên nhận thế chấp thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
3.1.1 Hồ sơ yêu cầu công chứng
Căn cứ Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở tại trong cùng địa bàn tỉnh nơi có đất.
Hai bên ký vào hợp đồng công chứng trước mặt công chứng viên.
Trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký tại tổ chức công chứng thì có thể ký trước vào hợp đồng công chứng.
Thời hạn công chứng là 02 ngày làm việc; tối đa 10 ngày làm việc đối với hợp đồng có nội dung phức tạp.
3.1.2 Hồ sơ yêu cầu chứng thực
Theo Khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì hồ sơ chứng thực cần có các giấy tờ sau đây:
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực; (xuất trình thêm bản chính để đối chiếu)
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (xuất trình thêm bản chính để đối chiếu)
Người yêu cầu chứng thực nộp hồ sơ chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hai bên tiến hành ký vào hợp đồng trước mặt người chứng thực.
Trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng đã đăng ký chữ ký mẫu với Ủy ban nhân dân xã thì có thể ký trước vào hợp đồng thế chấp.
Thời hạn giải quyết là 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
3.2 Bước 2: Người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp
Nơi nộp hồ sơ theo quy định tại Điều 29 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT gồm:
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ
3.3 Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định thì Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thế chấp thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời Điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì ghi nội dung đăng ký và thời Điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký
Trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, ghi “Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp” vào Sổ địa chính và ghi nội dung đăng ký và thời Điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký và thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
Văn phòng đăng ký đất đai trả lại cho người yêu cầu đăng ký 01 bản chính các loại giấy tờ sau:
- Đơn yêu cầu đăng ký có chứng nhận của Văn phòng đăng ký đất đai;
- Giấy chứng nhận có ghi nội dung đăng ký thế chấp.
4. Nghĩa vụ tài chính
Các khoản phí, lệ phí để hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất gồm có:
- Phí công chứng hợp đồng thế chấp (Tùy thuộc vào giá trị đất hoặc giá trị khoản vay nếu hợp đồng thế chấp có ghi giá trị khoản vay); Hoặc Phí chứng thực hợp đồng thế chấp (50.000 đồng /hợp đồng);
- Phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo mức thu do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định
5. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật công chứng 2014
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.
Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến 24h qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
