Hiến pháp 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đây là nguyên do trong lĩnh vực đất đai không có thuật ngữ quyền hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Trên thực tế vẫn còn nhiều sự nhầm lẫn quyền sử dụng đất thành quyền sở hữu đất.
Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn Quy định mới nhất của pháp luật về quyền sử dụng đất như sau:
1. Quyền sử dụng đất là gì?
Để hiểu được quyền sử dụng đất, trước tiên cần hiểu thế nào là quyền sử dụng.
Quyền sử dụng tài sản được quy định tại Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 189. Quyền sử dụng
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, giá trị sử dụng cao mà lại không thể sinh sôi nảy nở nên những quy định về quyền sử dụng đất đai thường có những quy định riêng biệt mang tính chặt chẽ hơn so với những loại tài sản còn lại.
Quyền sử dụng đất đai bao gồm quyền chung của người sử dụng đất và quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đai.
1.1 Quyền chung của người sử dụng đất bao gồm
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
1.2 Nhóm quyền của người sử dụng đất chỉ phát sinh khi đáp ứng đủ điều kiện
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền này khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang sử dụng không bị kê biên để thi hành án, đất không có tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng.
Đồng thời với mỗi quyền trên, pháp luật đất đai có quy định thêm các điều kiện khác, chỉ khi đáp ứng các điều kiện đó thì người sử dụng đất mới có thể thực hiện quyền của mình.
2. Cách tính giá trị quyền sử dụng đất
Theo Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai quy định như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Như vậy, công thức tính giá trị quyền sử dụng đất như sau:
| Giá trị quyền sừ dụng đất | = | Diện tích đất xác định còn thời hạn sử dụng cần xác định giá trị quyền sử dụng | x | Giá đất cụ thể |
3. Hạn chế khả năng sử dụng đất của người sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị hạn chế trong một số trường hợp sau đây:
3.1 Hạn chế mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp
Nước ta là một nước có nền nông nghiệp lâu đời.
Vì vậy, có thể nói việc chuyển đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp được nhà nước quan tâm và quản lý chặt chẽ.
Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 như sau:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trong những trường hợp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.
Bạn cần nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan nhà nước.
3.2 Hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
Theo Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 134. Đất trồng lúa
1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp chuyển đất chuyên trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp là một trong những trường hợp Nhà nước hạn chế quyền sử dụng đất.
Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, khi chuyển từ đất chuyên trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì người sử dụng đất phải nộp thêm một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.
Đất chuyên trồng lúa nước là đất trồng được từ hai vụ lúa nước trở lên trong năm.
Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất. (Theo Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa).
3.3 Hạn chế quyền đối với đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn của công trình xây dựng
Điều 94 Luật đất đai quy định như sau:
Điều 94. Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn
Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quốc phòng, an ninh được nhà nước bồi thường thiệt hại thì người sử dụng đất bị hạn chế khả năng sử dụng đất.
Người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình.
Ở đây, đất hành lang an toàn công trình xây dựng là một trong những loại đất mà người sử dụng đất bị hạn chế quyền trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, việc tiếp tục sử dụng đất đó cần tuân thủ quy định bảo vệ an toàn cho công trình.
Khi việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn của công trình thì người sử dụng đất cần phối hợp với chủ công trình khắc phục, trường hợp xấu nhất vấn đề không thể khắc phục thì đất đó có thể bị thu hồi.
3.4 Hạn chế quyền khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Quy hoạch sử dụng đất là việc:
- Phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian;
- Sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu;
- Trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính;
- Trong một khoảng thời gian xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch thì việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện:
Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật như bình thường.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không bị hạn chế trong trường hợp này.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện:
Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất bị hạn chế như sau:
- Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;
- Người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3.5 Hạn chế chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất hoặc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện chung quy định tại Điều 188 Luật đất đai.
Ngoài ra, khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng thêm điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai.
Khi không đáp ứng các điều kiện trên thì quyền của người sử dụng đất bị hạn chế.
4. Các hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai giải thích rằng Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hay còn gọi là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất hoặc cho thuê đất.
Giao đất có hai hình thức: Giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Cho thuê đất có hai hình thức: Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, có đến 4 hình thức để nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
5. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Bộ luật dân sự 2015
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi vấn đề Quy định mới nhất của pháp luật về quyền sử dụng đất mà bạn quan tâm.
Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
