Đất quy hoạch có được chuyển nhượng không? Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch là gì? Cần bao nhiêu chi phí để chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.
1. Thế nào là đất quy hoạch?
Đất quy hoạch có thể hiểu là phần đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả.
Tùy theo từng địa phương sẽ có quy hoạch đất dựa trên quỹ đất và tình hình thực tế tại địa phương đó. Việc quy hoạch này cũng không mang tính chất cố định mà sẽ được điều chỉnh theo từng thời kỳ.
2. Đất quy hoạch có được chuyển nhượng không?
Căn cứ vào Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đất quy hoạch được chuyển nhượng trong trường hợp sau:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các quyền của người sử dụng đất bao gồm: tặng cho, thừa kế, chuyển đổi… và chuyển nhượng.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối với cả hai trường hợp đã công bố và chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì đất quy hoạch đều được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên với trường hợp đã công bố kế hoạch thì một số quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.
- Đất quy hoạch có được chuyển nhượng không?
3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch phải đáp ứng được các điều kiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch
Thứ nhất, cần 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho văn phòng công chứng, bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch (theo mẫu);
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
- Bản sao giấy tờ tùy thân;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Thứ hai, cần 01 bộ hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ), bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
- Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
5. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo hồ sơ cần chuẩn bị và tiến hành công chứng tại đơn vị hành nghề công chứng ở địa phương nơi có đất cần giao dịch.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan này sẽ tiếp nhận và giải quyết theo quy trình nếu đã có hồ sơ đầy đủ.
Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc. Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.
Người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, bao gồm: Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
6. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch mất bao lâu?
Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Tuy nhiên, đây chỉ là thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, không tính thời gian xác minh, đo đạc lại đất,…
7. Chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất quy hoạch), bạn cần thực hiện một số chi phí sau đây:
- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.
- Các loại lệ phí khác:
- Lệ phí địa chính: Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu lệ phí là 15.000 đồng.
- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Căn cứ vào Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.
8. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy hoạch theo quy định của pháp luật.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
