Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực? Thế nào là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất?
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp có yêu cầu giải quyết? Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có yêu cầu giải quyết?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.
1. Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì bản chất phức tạp cũng như phổ biến liên quan đến lĩnh vực đất đai mà pháp luật cũng có những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để loại hợp đồng này có hiệu lực.
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định chi tiết yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng. Ngoài ra, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện:
- Theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng phải đáp ứng để có hiệu lực.
- Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Thời điểm “phát sinh hiệu lực” của hợp đồng là khi đăng ký vào sổ địa chính.
2. Thế nào là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận quyền sử dụng đất và giao nhận tiền.
Ngoài ra, một trường hợp khác có thể xảy ra khi người thứ ba là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên. Bên cạnh đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang yếu tố tài sản và gắn liền với lợi ích các bên nên nguyên tắc giải quyết khi gặp tranh chấp loại hợp đồng này là bình đẳng, tự nguyện và hòa thuận.
Trên thực tế, những trường hợp như sau được coi là tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;
- Giấy tờ không đầy đủ;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu;
- Giao dịch bằng giấy tay không có công chứng;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiến hành giao đất theo thỏa thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng cao…
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, khi có một vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thì sẽ có hai phương án giải quyết: hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, không phải vụ việc nào cũng phải tiến hành hòa giải tại cấp sở mà những trường hợp sau bị bắt buộc hòa giải theo quy định pháp luật:
- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi mà có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì sẽ được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện căn cứ theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Đối với các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất như:
- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;
- Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất;…
Đối với những trường hợp đã nêu này, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không được coi là điều kiện khởi kiện vụ án.
Nếu hòa giải không thành thì theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, các bên trong vụ việc tranh chấp có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết (cụ thể trong trường hợp này là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền) hoặc khởi kiện ra Tòa án. Căn cứ vào Điều 203 Luật Đất đai 2013, có hai hướng xử lý như sau:
- Với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cùng yêu cầu Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện người có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một trong hai phương án.
- Sau khi yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
4. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất
4.1. Đối với yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có yêu cầu giải quyết
Hồ sơ gồm có:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan: biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
- Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;
- Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết ;
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải.
Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết:
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết). Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban ngành quyết định giải quyết.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
- Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Nếu các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.
4.2. Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn khởi kiện (Quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án như sau:
- Bước 1: Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 35,37,39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay.
- Bước 4: Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy bảo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Bước 5: Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm .
Xét xử phúc thẩm (nếu có).
5. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
- Bộ luật Dân sự 2005.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về vấn đề tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi gặp phải những vấn đề pháp lý khi tranh chấp đất đai trong phạm vi cả nước.
Nếu còn vấn đề thắc mắc hoặc chưa rõ liên quan đến quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai trực tuyến theo HOTLINE 1900 6588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
