Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng cầm cố? Quyền sử dụng đất có được cầm cố không? Hệ quả pháp lý của việc cầm cố đất đai? Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất như thế nào?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.





1. Pháp luật quy định như thế nào là hợp đồng cầm cố?

Tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Cầm cố tài sản là một biện pháp mà pháp luật ghi nhận nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Bên cạnh đó, cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.

Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Pháp luật quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất:

1.1. Đối với bên cầm cố

Quyền của bên cầm cố:

  • Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp luật định;
  • Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt;
  • Yêu cầu bồi thường thiệt hại;
  • Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Nghĩa vụ của bên cầm cố:

  • Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố đúng thoả thuận;
  • Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố
  • Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

1.2. Đối với bên nhận cầm cố

Quyền của bên nhận cầm cố:

  • Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.
  • Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
  • Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.
  • Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.

Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố:

  • Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.
  • Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
  • Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

2. Quyền sử dụng đất có được cầm cố không?

Vấn đề này đang là một dấu hỏi khi pháp luật đất đai cũng như dân sự hiện nay chưa có sự thống nhất rõ ràng đối với giao dịch hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì những giao dịch người sử dụng đất được thực hiện với quyền sử dụng đất của mình bao gồm:

  • Chuyển đổi;
  • Chuyển nhượng;
  • Cho thuê;
  • Cho thuê lại;
  • Thừa kế, tặng cho;
  • Thế chấp, góp vốn.

Như vậy, Luật đất đai 2013 không quy định việc cầm cố quyền sử dụng đất bởi bản chất của giao dịch cầm cố cần có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố mà quyền sử dụng đất là quyền tài sản nên không thực hiện được việc chuyển quyền chiếm hữu.

Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

Tuy Luật Đất đai 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm cầm cố quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo Khoản 2 Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Do vậy, với quy định hiện nay của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.


3. Hệ quả pháp lý của việc cầm cố đất đai?

Thực tế, cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất đã xuất hiện từ khá sớm với nhiều tên gọi khác nhau như: cố đất, thục đất. Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật chưa quy định một cách rành mạch rằng quyền sử dụng đất được phép cầm cố.

Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Do vậy, Luật Đất đai 2013 không ghi nhận cụ thể có được cầm cố quyền sử dụng đất hay không, tuy nhiên, cũng không nghiêm cấm cầm cố quyền sử dụng đất.

Hiện nay, khi quy định về hiệu lực của cầm cố tài sản, Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 có ghi nhận rằng trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, nhìn chung Bộ luật Dân sự đã ghi nhận việc cầm cố bất động sản là được phép theo quy định của Luật.

Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy Bộ luật Dân sự không thể hiện rõ quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nhiều điều khoản ghi nhận quyền sử dụng là bất động sản.

Nguyên tắc của dân sự đó là được phép làm những gì pháp luật không cấm, cụ thể là cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận.

Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Trong khi pháp luật không có bất cứ quy định nào cấm cầm cố đất, do đó, quyền sử dụng đất vẫn được cầm cố nếu không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.


4. Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất?

Bạn phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ như sau:

  • Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
  • Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
  • Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Trình tự giải quyết tranh chấp:

  • Thông thường, khi phát sinh tranh chấp hợp đồng cầm cố đất, vì đây là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất do đó, căn cứ vào Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Như vậy, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ là thủ tục khuyến khích, không phải là thủ tục bắt buộc để tiến hành việc khởi kiện.
  • Vì tranh chấp hợp đồng cầm cố đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Vì vậy, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi nhà đất tọa lạc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.
  • Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án. Hồ sơ khởi kiện có thể được gửi trực tiếp hoặc thông qua đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
  • Tòa án có trách nhiệm cấp cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
  • Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
  • Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.



5. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đất đai 2013;
  • Bộ luật Dân sự 2015;
  • Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
  • Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
  • Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Tòa án nhân dân tối cao ngày 05 tháng 05 năm 2017 Hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về vấn đề thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi gặp phải những vấn đề pháp lý khi tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước.

Nếu còn vấn đề thắc mắc hoặc chưa rõ liên quan đến quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai trực tuyến theo HOTLINE 1900 6588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.

Đánh giá
Tác giả bài viết
Scroll to Top