Thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ

Thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ

Thừa kế đất đai là một trong những quyền cơ bản của chủ sở hữu đất. Chính vì vậy mà có rất nhiều câu hỏi được gửi về Luật Quang Huy để yêu cầu tư vấn. Vậy thế nào là đất chưa có sổ đỏ? Đất chưa có sổ đỏ có thừa kế được không? Phân chia di sản là đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào? Thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ có phức tạp không?

Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ phân tích và chỉ rõ cho các bạn hiểu những vấn đề được đề cập phía trên.


1. Thế nào là đất chưa có sổ đỏ?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành quy định các trường hợp mà nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ như sau:

  • Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
  • Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
  • Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
  • Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
  • Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
  • Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
  • Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
  • Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
  • Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
  • Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Như vậy, có thể hiểu rằng, nếu các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trên đang sử dụng đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc trường hợp sử dụng đất mà chưa có sổ đỏ.


2. Đất chưa có sổ đỏ có thừa kế được không?

Theo quy định tại pháp luật đất đai hiện hành, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, về nguyên tắc chỉ khi có Giấy chứng nhận người sử dụng đất mới có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền để lại di sản thừa kế.

Bên cạnh đó, trong trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận thì khi đó mới đủ điều kiện để công chứng hoặc chứng thực; trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được thể hiện ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận.

Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP  do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

  • Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
  • Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
  • Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
  • Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
  • Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, trong một số trường hợp mà quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế.


3. Phân chia di sản là đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào?

3.1. Đối với thừa kế theo di chúc

Di chúc của người có tài sản là đất chưa có sổ đỏ có thể được lập bằng miệng hoặc bằng văn bản tùy theo từng điều kiện, trường hợp cụ thể.

Để một di chúc được công nhận là hợp pháp thì cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  • Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
  • Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội.
  • Hình thức của di chúc không trái với quy định của pháp luật.

3.2. Đối với thừa kế theo pháp luật

Trong trường hợp người chết không để lại di chúc thì tài sản thừa kế là đất không có sổ sẽ được chia theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 về xác định hàng thừa kế theo pháp luật được như sau:

  • Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
  • Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.
  • Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau và những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế khi mà tất cả những người ở hàng thừa kế trước đó đã chết, không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ
Thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ

4. Thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ

4.1. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đất đai

Để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế đất đai, bạn thực hiện theo các bước sau đây:

4.1.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:

  • Phiếu yêu cầu công chứng;
  • Bản sao di chúc nếu thừa kế theo di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng nếu chia thừa kế theo pháp luật;
  • Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết; Giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)…
  • Dự thảo Văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu có);
  • Các giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc sổ hộ khẩu, sổ tạm trú… của người khai nhận di sản thừa kế;
  • Các giấy tờ về tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký xe ô tô… Các giấy tờ khác về tình trạng tài sản chung/riêng như bản án ly hôn, văn bản tặng cho tài sản, thỏa thuận tài sản chung/riêng…
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu có trong trường hợp nhiều người được nhận thừa kế nhưng không chia di sản)…

4.1.2. Bước 2: Công chứng văn bản khai nhận

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên, công chứng viên sẽ tiến hành xem xét, kiểm tra:

  • Nếu hồ sơ đầy đủ: Công chứng viên tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng;
  • Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: Công chứng viên hướng dẫn và yêu cầu bổ sung;
  • Nếu hồ sơ không có cơ sở để giải quyết: Công chứng viên giải thích lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ.

4.1.3. Bước 3: Niêm yết việc thụ lý Văn bản khai nhận di sản

  • Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.
  • Sau 15 ngày niêm yết, UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết:
  • Nếu di sản có cả bất động sản và động sản hoặc chỉ có bất động sản thì phải niêm yết tại UBND nơi người để lại di sản thường trú và nơi có đất (nếu nơi có đất khác nơi thường trú của người này);
  • Nếu di sản chỉ có động sản, trụ sở tổ chức hành nghề công chức và nơi thường trú/nơi tạm trú cuối cùng của người để lại di sản không cùng tỉnh, thì có thể đề nghị UBND cấp xã nơi người để lại di sản thừa kế thường trú/tạm trú niêm yết.

4.1.4. Bước 4: Ký văn bản khai nhận di sản

Sau khi nhận được niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo thì tổ chức hành nghề công chứng thực hiện giải quyết hồ sơ:

  • Nếu đã có dự thảo Văn bản khai nhận: Công chứng viên kiểm tra các nội dung trong văn bản đảm bảo không có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội…
  • Nếu chưa có dự thảo: Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người khai nhận di sản. Sau khi soạn thảo xong, người thừa kế đọc lại nội dung, đồng ý và sẽ được Công chứng viên hướng dẫn ký vào Văn bản khai nhận di sản thừa kế.

4.1.5. Bước 5: Ký chứng nhận và trả kết quả

Công chứng viên yêu cầu người thừa kế xuất trình bản chính các giấy tờ đã nêu ở trên để đối chiếu trước khi ký xác nhận vào Lời chứng và từng trang của Văn bản khai nhận này.

Sau khi ký xong sẽ tiến hành thu phí, thù lao công chứng, các chi phí khác và trả lại bản chính Văn bản khai nhận cho người thừa kế.

4.2. Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thực hiện thủ tục xin Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được thừa kế, bạn thực hiện theo 04 bước sau đây:

4.2.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký

Căn cứ Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất gồm:

  • Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
  • Các giấy tờ về thừa kế như: Di chúc, Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản;
  • Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).
  • Giấy chứng tử;
  • Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

4.2.2. Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất:

  • Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.
  • Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

4.2.3. Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Sau khi bạn nộp hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm xem xét, kiểm tra. Nếu hồ sơ của bạn hợp lệ, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hồ sơ của bạn không hợp lệ, Cơ quan nhà nước sẽ trả lại hồ sơ và yêu cầu bạn bổ sung thêm các tài liệu, giấy tờ cần thiết (nếu có).

Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Tuy vậy, trong một số trường hợp nhất định như chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước hoặc thửa đất phải đo đạc lại thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài lâu hơn.


5. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013;
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
  • Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
  • Bộ luật dân sự 2015.

Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về thừa kế đất chưa có sổ đỏ. Hy vọng bạn hiểu được rõ về thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ, điều kiện để thừa kế đất chưa có sổ đỏ cũng như việc phân chia di sản thừa kế đối với di sản là quyền sử dụng đất.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng.

Hãy chia sẻ bài viết này vì nó hữu ích và hoàn toàn miễn phí bạn nhé!

5/5 - (3 bình chọn)
Tác giả bài viết