Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Hiện nay, có rất nhiều người sử dụng đất quan tâm đến việc tách thửa đất nông nghiệp. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất nào cũng nắm rõ các quy định liên quan đến tách thửa đất nông nghiệp,

Vậy tách thửa đất nông nghiệp cần đảm bảo điều kiện và diện tích tối thiểu như thế nào? Thủ tục tách sổ đất nông nghiệp cần những giấy tờ gì?

Trong bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ giúp bạn tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến tách thửa đất nông nghiệp.





1. Đất nông nghiệp có được tách thửa không?

Tách thửa đất nông nghiệp được hiểu là quy trình phân chia quyền sở hữu đất nông nghiệp từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Theo đó, việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trong nhóm đất nông nghiệp và mỗi địa phương sẽ có một quy định khác nhau.

Hiện nay, các trường hợp thực hiện tách thửa đất nông nghiệp có thể:

  • Do nhu cầu của người sử dụng đất nông nghiệp
  • Do thực hiện chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp dẫn đến tách thửa đất.
  • Do việc thừa kế đất nông nghiệp làm hình thành thửa đất mới
  • Vì quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.

2. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp

Để thực hiện việc tách thửa đất nông nghiệp thì thửa đất đó cần đáp ứng những điều kiện sau đây:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 của Luật đất đai 2013;
  • Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Đáp ứng được các quy định về hạn mức và diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp: Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa đất nông nghiệp khác nhau và được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
  • Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa:
  • Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Lưu ý trường hợp tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.

Theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tách thửa (không bắt buộc có Giấy chứng nhận).

Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp
Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

3. Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương

Ngoài ra, tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách thửa thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Như vậy, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Theo đó, nếu người sử dụng đất nông nghiệp muốn tách thửa thì lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ở địa phương đó hỏi về diện tích tối thiểu được tách thửa để xác định xem thửa đất có thể được tách thửa hay không.


4. Tách sổ đất nông nghiệp cần những giấy tờ gì?

Căn cứ quy định tại khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì người dụng đất đất có mong muốn tách sổ đất nông nghiệp thì cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa gồm các giấy tờ cần thiết sau đây:

  • Đơn xin tách thửa theo mẫu 11/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);
  • Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);
  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, tặng cho.

5. Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Sau khi chuẩn bị hồ đầy đủ như trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất nông nghiệp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

  • Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
  • Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
  • Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

6. Quy trình tách thửa đất nông nghiệp mất bao lâu?

Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.


7. Chi phí tách thửa đất nông nghiệp

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp, chi phí tách thửa đất nông nghiệp bao gồm:

7.1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo thông tư số 113/2011/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghiệp sẽ được thực hiện cụ thể như sau:

Khi người nộp thuế kê khai đầy đủ các hóa đơn, chứng từ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, các chi phí cải tạo đất, chi phí xây dựng…thì thuế suất sẽ được tính là 25%.

Trong trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì thuế suất phải đóng là 2% theo giá chuyển nhượng tách thửa đất. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc có giá chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì lệ phí sẽ tính theo bảng giá đất và lệ phí trước bạ tính theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề ra.

Sau đây là một số trường hợp sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:

  • Những người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình. Đối với trường hợp này, hồ sơ tách thửa cần có giấy tờ chứng thực mối quan hệ giữa người tách thửa với người nhận chuyển nhượng đất
  • Người có thu nhập do chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân nếu cá nhân chỉ có một nhà ở hay đất ở duy nhất.

7.2. Lệ phí trước bạ

Khi người sử dụng muốn tách một thửa đất nông nghiệp thành nhiều thửa khác nhau và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất mới hình thành thì phải nộp lệ phí trước bạ khi sang tên trước bạ.

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức như sau: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích đất) x (Giá đất); trong đó diện tích đất đơn vị m² và giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

Trong trường hợp nhận thừa kế hoặc là quà tặng nhà đất giữa các thành viên trong gia đình với nhau thì sẽ được miễn khoản lệ phí trước bạ.

7.3. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

Căn cứ vào các bước công việc; yêu cầu công tác đo đạc; lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí; diện tích đất được giao; được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m².

7.4. Lệ phí thẩm định hồ sơ

Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau

7.5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.




8. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
  • Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
  • Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
  • Thông tư số 113/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư 62/2009/TT-BTC, Thông tư 02/2010/TT-BTC và Thông tư 12/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành.

Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về tách thửa đất nông nghiệp.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến tách thửa đất nông nghiệp trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
Scroll to Top