Thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Tách thửa đất dân cư xây dựng mới hiện nay là một trong những nội dung mới được quan tâm hiện nay của luật đất đai. Vậy người dân cần chú ý gì khi làm thủ tục tách thửa loại đất này?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.

1. Đất dân cư xây dựng mới là gì?

Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào nêu khái niệm về đất dân cư mới. Tuy nhiên, có thể hiểu: Đất dân cư xây dựng mới là một thuật ngữ hiện nay phổ biến tại Thành phố Hồ Chí Minh khi quy hoạch của thành phố có đất ở thuộc khu vực quy hoạch “đất dân cư xây dựng mới”, “đất ở hỗn hợp”.

Đất dân cư xây dựng mới chịu sự điều chỉnh của quyết định 26/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc cấp giấy phép xây dựng công trình.

2. Đất ở xây dựng mới có được tách thửa không?

Đất ở xây dựng mới được phép tách thửa nếu đáp ứng được điều kiện của Sở quy hoạch và Kiến trúc.

Một số loại đất nằm trong kế hoạch thu hồi của Nhà nước sẽ không được thực hiện việc tách thửa.

3. Điều kiện tách thửa đất dân cư xây dựng mới?

Hiện nay, Sở quy hoạch và kiến trúc chính là bộ phận chịu trách nhiệm trong đồ án quy hoạch. Sở này sẽ phối hợp cùng với ban chỉ đạo của UBND quận – huyện. Để từ đó, cả hai bên cùng đánh giá sự khả thi của khu đất dân cư, đất hỗn hợp. Những phần đất thuộc vào các quy hoạch đồ án mới cần được phân khu.

Sau khi phân loại xong họ sẽ đưa ra tiêu chỉ điều chỉnh sự quy hoạch này. Thường thì, sở quy hoạch sẽ điều chỉnh phân khu theo tỷ lệ 1/2000. Cuối cùng, người sử dụng đất trong các khu vực phần đất này. Họ phải thực hiện các quy định của pháp luật về vấn đề quy hoạch đất đai. Sau đó, đất sẽ được tách thửa theo đúng quy định tỷ lệ đã đề ra.

Riêng đối với trường hợp loại đất nông nghiệp nếu gặp vướng mắc trong vấn đề tách thửa. Lúc này, sở tài nguyên sẽ cùng với các cơ quan ngành có liên quan đến nhau. Từ đó, họ xây dựng lại và điều chỉnh nội dung để việc tách thửa phù hợp với pháp luật.

Ngoài ra, hiện nay đối với loại đất thuộc vào quy hoạch mới, đất hỗn hợp, dân cư. Loại đất này nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để tiến hành thu hồi. Lúc này, đất sẽ không được phép tách thửa. Tuy nhiên, sau thời gian 3 năm mà quy hoạch đưa ra chưa được thực hiện. Lúc này, việc tách thửa lại được áp dụng một cách bình thường.

4. Thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới theo quy định của Luật Đất đai 2013, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới bao gồm hai loại giấy tờ như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới như trên và nộp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Nếu người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới như trên để gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 3: Xử lý hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Sau khi tiếp nhận bộ hồ sơ đầy đủ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải lần lượt thực hiện các thủ tục sau đây:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
• Lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đóng dấu;
• Lập hồ sơ trình Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi có thông báo về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất đến cơ quan thuế để nộp tiền thuế theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Nhận kết quả của thủ tục đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Kết quả của thủ tục đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

5. Tách thửa đất dân cư xây dựng mới có lâu không?

Để thực hiện thủ tục tách thửa thì hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị và nộp hồ sơ theo quy định trên. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời gian này có thể sẽ kéo dài nếu cần thiết.

6. Tách thửa đất dân cư xây dựng mới có mất phí không?

Thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng tách thửa.

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Mức thu căn cứ vào các bước công việc; yêu cầu công tác đo đạc; lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí; diện tích đất được giao; được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

Các loại lệ phí khác:

• Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Căn cứ vào Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

7. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
• Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới mà bạn quan tâm.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.