Quy định đền bù giải phóng mặt bằng

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người dân có quyền được hưởng tiền đền bù giải phóng mặt bằng. Vậy các trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng theo pháp luật hiện hành gồm những gì? Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi được quy định ra sao? Quy trình đền bù giải phóng mặt bằng gồm những bước nào? Cách tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng có lợi nhất cho người dân là gì?

Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ phân tích và chỉ rõ cho các bạn hiểu những vấn đề được đề cập phía trên.

1. Các trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng

Pháp luật đất đai hiện hành quy định các trường hợp mà Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi để giải phóng mặt bằng như sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh được quy định tại Điều 61 Luật đất đai 2013.
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, các bạn cũng cần phải nắm rõ các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thu hồi đất:

• Dự án đầu tư thuộc trường hợp pháp luật có quy định tại Điều 61 và 61 Luật Đất đai 2013;
• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

2. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi

Theo pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cùng với đó, các cơ quan lập pháp đã quy định rất rõ: đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo các quy định được liệt kê dưới đây:

• Đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai 2013 thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý;
• Đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai 2013 thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất.
• Trường hợp đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai 2013 là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý. Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật.

3. Quy trình đền bù giải phóng mặt bằng

Khi thực hiện thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện tuần tự theo các bước như sau:

3.1. Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Thu hồi đất là bước đầu tiên trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng. Trước khi có quyết định thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có thông tin thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, thông báo sẽ được gửi đến tất cả người dân có đất thu hồi. Phương tiện thông tin bao gồm tất các các thiết bị thông tin đại chúng như phát thanh, truyền hình trong khu vực và niêm yết tại Trụ sở Ủy ban nhân dân xã để người dân nắm và hiểu được.

Các thông tin trong một bản thông báo thu hồi đất thường có những nội dung sau: kế hoạch thu hồi đất, điều tra khảo sát tình hình, đo đạc và kiểm đếm đất.

3.2. Bước 2: Thu hồi đất

Sau khi ra thông báo thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi sẽ ra quyết định thu hồi đất. Thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất được xác định như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ổn định gia đình ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có tính năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: thu hồi đất đối với các hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, đất của người Việt đang ổn định gia đình tại nước ngoài.

Tuy nhiên các bạn cũng nên chú ý rằng: trong trường hợp khu đất cần thu hồi có cả tổ chức lẫn hộ gia đình cá nhân thì quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được cấp bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện.

3.3. Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng, ở bước kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với bộ phận thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm phối hợp để các cơ quan tính năng hoàn thành quá trình hiệu quả và cụ thể nhất.

Nếu cá nhân, tổ chức có đất thu hồi không hợp tác thực hiện nhiệm vụ kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất thì bộ phận liên quan cần phải có nghĩa vụ thuyết phục người dân để thực hiện nhiệm vụ.

Sau 10 ngày vận động thuyết phục sự hợp tác, nếu bên sử dụng đất vẫn không chịu phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm ép buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm ép buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy tắc tại Điều 70 của Luật đất đai 2013.

3.4. Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư.

Sau khi kiểm kê tài sản có trên đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với những người dân có đất bị thu hồi.

3.5. Bước 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của dân

Sau khi lập xong phương án bồi thường, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của dân cho mọi người dân biết và hiểu rõ. Thông qua đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổng hợp tất cả ý kiến từ người dân để thực hiện đối thoại trực tiếp, thỏa thuận để người dân toàn ý nhận lời phương án bồi thường, hoàn thành hồ sơ trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng.

3.6. Bước 6: Hoàn chỉnh phương án bồi thường và hỗ trợ tái định cư

Các cơ quan tính năng có thẩm quyền hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở các ý kiến đóng góp từ người dân để lên kế hoạch thực hiện phương án.

3.7. Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức kiểm tra thực hiện

Sau khi hoàn chỉnh phương án bồi thường, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có nhiệm vụ phê duyệt phương án bồi thường trong thời hạn 01 ngày và tổ chức thực hiện phương án bồi thường đó.

3.8. Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định pháp luật hiện hành, thời hạn để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức chi trả bồi thường và hỗ trợ tái định cư đối với người dân là không quá 30 ngày kể từ khi phương án chi tiết được phê duyệt.

3.9. Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Các cá nhân, tổ chức có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư sau khoản thời gian nhận tiền bồi thường theo đúng thời gian quy định. Nếu người có đất thu hồi không thực hiện nghĩa vụ giao đất thì sẽ bị cưỡng chế theo quy tắc tại điều 71 Luật đất đai năm 2013 trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng.

4. Cách tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng

Mức tiền đền bù giải phóng mặt bằng được quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan. Trong đó xác định mức tiền đền bù giải phóng mặt bằng được tính dựa theo khung giá đất được chính phủ ban hành thay đổi 05 năm một lần. Tuy vậy, tùy vào từng trường hợp giải phóng mặt bằng, pháp luật đất đai có quy định về cách thức lấy đất và tiền phải trả cho người sử dụng đất là khác nhau, cụ thể:

Thứ nhất, tiền bồi thường được tính theo giá nhà nước:

• Giá đất nhà nước quy định được sử dụng để tính tiền bồi thường cho người dân bị thu hồi đất thuộc một trong số các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người gồm: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và thu hồi đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

• Căn cứ tại điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hay nói cách khác, người có đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi thì không được thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ tính theo giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 cũng xác định cách tính giá đất cụ thể trong từng trường hợp:

• Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
• Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Thứ hai, bên cạnh cách tính theo giá nhà nước thì giá đất bồi thường cũng có thể tính dựa trên sự thỏa thuận của các bên:

• Cách tính giá đất theo hình thức thỏa thuận được áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư được sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh như sau:

• Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Giá chuyển nhượng, giá thuê đất do các bên thỏa thuận và nhà nước không can thiệp về giá chuyển nhượng, giá cho thuê nên người dân có quyền thỏa thuận và đưa ra mức giá cao hơn so với trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

5. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013.

Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về quy định đền bù giải phóng mặt bằng.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi bị thu hồi đất trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.