Đất thổ cư là gì? Thủ tục lên đất thổ cư

Thủ tục chuyển đổi đất không có thổ cư lên đất thổ cư là một trong những thủ tục phức tạp theo pháp luật đất đai hiện hành. Vậy đất thổ cư là gì? Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu? Đất thổ cư gồm những loại nào? Đất thổ cư có được xây nhà không? Đất ở (thổ cư) có được kinh doanh không? Đất nào không được lên thổ cư? Thủ tục lên đất thổ cư là như thế nào? Đất thổ cư phải đóng thuế bao nhiêu?

Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ làm rõ cho các bạn hiểu các vấn đề trên.

1. Đất thổ cư là gì?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành xác định có 03 nhóm đất là: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng dựa vào mục đích sử dụng đất. Như vậy, theo pháp luật hiện hành, không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

2. Thời hạn sử dụng đất thổ cư

Căn cứ theo quy định về khái niệm “thời hạn”, và cách hiểu chung về việc “sử dụng đất”, có thể hiểu “thời hạn sử dụng đất” là một khái niệm dùng để chỉ một khoảng thời gian, từ thời điểm này đến thời điểm khác (xác định theo ngày, tháng, năm) mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất định, có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao, được cho thuê, được công nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác.

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, đất ở (đất thổ cư) do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Mặc dù trong quy định của Luật đất đai không quy định cụ thể về khái niệm “đất sử dụng ổn định lâu dài”, nhưng căn cứ về khái niệm “sử dụng đất ổn định” được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể hiểu “đất sử dụng ổn định lâu dài” được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất.

3. Phân loại đối với đất thổ cư

Có 2 loại đất thổ cư chính như sau:

• Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất thổ cư đô thị là loại đất thuộc phạm vi ở các phường, thị trấn, quận, thị xã, thành phố, có khi là cả khu dân cư quay hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng cho một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn chẳng hạn như giấy phép xây dựng, thuế… Đất ODT do xã và các cấp tương đương quản lý. Chủ sở hữu có quyền xây nhà ở và những công trình phục vụ cho đời sống khác của người dân nhằm phù hợp với quy hoạch xây dựng của đô thị trên mảnh đất.
• Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đây là loại đất thổ cư nhưng lại thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do cấp xã quản lý. Với những khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư đó không được xem là đất ONT. Đất ONT được áp dụng vào  chính sách thu thuế và quy hoạch riêng. Tuy nhiên đất thổ cư nông thôn thường sẽ được ưu tiên để để cấp phép xây dựng vườn, ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.

4. Đất thổ cư có được xây nhà không?

Như đã trình bày ở trên, đất thổ cư là loại đất phi nông nghiệp (đất ở). Dựa vào thông tư 08/2007/TT-BTNMT thì đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng những công trình phục vụ đời sống, đất vườn gắn liền với nhà cùng một thửa đất thuộc khu dân cư thì cũng được công nhận là đất ở.

Và vì thế, có thể khẳng định, đất thổ cư được phép xây dựng nhà ở, tuy vậy để xây dựng được nhà ở trên đất thổ cư chủ nhà cần phải lên UBND huyện liên hệ và xin hướng dẫn thủ tục cấp giấy phép xây dựng tùy vào từng địa phương mà quy trình thủ tục sẽ khác nhau.

Lưu ý, giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, giới hạn xây dựng và phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ bản vẽ thiết kế được cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.

5. Đất ở (thổ cư) có được kinh doanh không?

Đất phục vụ mục đích kinh doanh là đất phi nông nghiệp. Tại Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, đã quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó xác định: Khi chủ sử dụng đất chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

Như vậy có thể khẳng định chủ sử dụng đất thổ cư có được kinh doanh trên mảnh đất đó, tuy nhiên trước khi thực hiện hoạt động kinh doanh thì phải ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động đất.

Để kinh doanh trên đất thổ cư, bạn chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Đất nào không được lên thổ cư?

Đất không có thổ cư được hiểu là loại đất mà muốn đổi sang đất thổ cư thì sẽ phải làm thêm thủ tục lên đất thổ cư là chuyển mục đích sử dụng đất đó. Có 03 loại đất không có  thổ cư mà chúng ta có thể chuyển đổi thành đất thổ cư như sau:

• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư;
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành loại đất phải chịu thuế;
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất thổ cư sang đất thổ cư.

7. Thủ tục lên đất thổ cư

7.1. Loại đất nào được lên thổ cư

Theo Luật Đất đai 2013 hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thổ vườn lên đất thổ cư cần phải được cơ quan quản lý nhà ở có thẩm quyền phê duyệt. Các loại đất được lên thổ cư phải kể đến như sau:

• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư;
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành loại đất phải chịu thuế;
•  Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất thổ cư sang đất thổ cư.

7.2. Căn cứ lên đất thổ cư

Để thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất không thổ cư lên đất thổ cư chủ sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Đất phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Đây là điều kiện bắt buộc để thực hiện thay đổi mục đích sử dụng đất, nếu chưa có sổ đỏ thì bắt buộc phải đi đăng ký xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Đất hiện tại đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
• Đất không bị thế chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Đất hiện tại vẫn đang trong thời hạn sử dụng.

7.3. Quy trình xin lên đất thổ cư

7.3.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

7.3.2. Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

7.3.3. Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

7.3.4. Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

8. Đất thổ cư phải đóng thuế bao nhiêu?

Hiện nay, tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước (bao gồm đất thổ cư), được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng mảnh đất. Trong trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng, chủ mảnh đất sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.

Số tiền thuế đất thổ cư cần phải nộp được xác định như sau:

Trong đó, cách tính số thuế phát sinh như sau:

9. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
• Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ địa chính.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về đất thổ cư cũng như các giấy tờ và thủ tục cần thực hiện để chuyển đổi từ đất không có thổ cư lên đất thổ cư.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.