Đất sử dụng chung có được chuyển nhượng không?

Đất sử dụng chung có được chuyển nhượng không?

Đất sử dụng chung là gì? Đất sử dụng chung có được chuyển nhượng không? Điều kiện chuyển nhượng đất sử dụng chung ra sao?

Thủ tục chuyển nhượng đất sử dụng chung gồm những bước nào? Và, chi phí chuyển nhượng đất sử dụng chung là bao nhiêu?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.





1. Đất sử dụng chung là gì?

Căn cứ Khoản 1, Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015:

Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

Như vậy, đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người.

Thông tin về hình thức sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, tại Điểm b, Khoản 5, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định, theo đó, trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng.


2. Đất sử dụng chung có được chuyển nhượng không?

Căn cứ theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, đất sử dụng chung được phép chuyển nhượng, nhưng phải tuân thủ một số điều kiện nhất định của Luật Đất đai 2013.


3. Điều kiện chuyển nhượng đất sử dụng chung

Trường hợp nhóm người là đồng sở hữu đối với quyền sử dụng một thửa đất, do quan hệ sở hữu chung nên ngoài điều kiện chuyển nhượng đất như thông thường, bạn cần phải tuân thủ các điều kiện khi thực hiện chuyển nhượng đất sử dụng chung.

Căn cứ Khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai 2013, theo đó:

  • Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của luật này.
  • Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Mặt khác, căn cứ theo Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó:

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Như vậy, để có thể chuyển nhượng được đất sử dụng chung, bạn phải có chữ ký của tất cả những người đứng tên trên sổ đỏ mới có thể tiến hành. Hoặc, bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất sử dụng chung có được chuyển nhượng không?
Đất sử dụng chung có được chuyển nhượng không?

4. Thủ tục chuyển nhượng đất sử dụng chung

Như ở trên đã trình bày, trước khi chuyển nhượng cho người khác, bạn phải tiến hành tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự, thủ tục thực hiện việc tách thửa như sau:

Bước 1: Hồ sơ đã chuẩn bị đủ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ bao gồm:

  • Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

  • Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
  • Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 3: Trả kết quả (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người làm hồ sơ đề nghị tách thửa)

Sau khi hoàn thành tách thửa và nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất hoặc công chứng hợp đồng mua bán đất có đủ chữ ký của các đồng sở hữu. Thủ tục chuyển nhượng đất sẽ tiến hành như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
  • Chứng minh nhân dân (CMND), hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
  • Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
  • Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
  • Tờ khai đăng ký thuế
  • Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ đã nêu ở bước 1, bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Người làm hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính và nộp lại biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Bước 4: Trả kết quả

Tổng thời gian giải quyết cụ thể:

  • Không quá 10 ngày với vùng đồng bằng
  • Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.


5. Chi phí chuyển nhượng đất sử dụng chung

Theo quy định, người làm hồ sơ chuyển nhượng đất sẽ tiến hành nộp các loại thế phí chuyển nhượng đất để cơ quan chức năng tiến hành hoàn thiện thủ tục và cấp sổ đỏ. Cụ thể gồm có:

Thứ nhất, về lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng chịu):

Tiền nộp = Diện tích đấ x Giá đất x Lệ phí

Thứ hai, về thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản (Bên bán chịu):

  • Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Thuế thu nhập cá nhân = 25% x giá trị lợi nhuận x (giá bán – giá mua)
  • Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng x giá ghi trong hợp đồng

Ngoài 2 khoản thuế phí cơ bản trên, người làm hồ còn nhập thêm: phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có mức thu khác nhau.




6. Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2013
  • Bộ luật Dân sự 2015
  • Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề chuyển nhượng đất sử dụng chung theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về dịch vụ hỗ bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
Scroll to Top