Đất không có sổ đỏ có được cấp phép xây dựng?

Đất không có sổ đỏ có được cấp phép xây dựng?

Hiện nay có rất nhiều người đang có nhu cầu xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ nhưng lại chưa thực sự hiểu rõ quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này. Vậy sổ đỏ là gì? Theo pháp luật hiện hành, đất không có sổ đỏ có được cấp phép xây dựng không? Mức xử phạt khi xây nhà trên đất không có sổ đỏ được quy định như thế nào? Xây nhà trên đất chưa sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?

Trong bài viết này Luật Quang Huy sẽ cung cấp đầy đủ và chính xác những thông tin liên quan đến việc xây nhà trên đất sổ đỏ để các bạn hiểu.





1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ hay bìa đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.

Bên cạnh đó, Điều 3 Luật đất đai 2013 cũng chỉ rõ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.


2. Đất không có sổ đỏ có được cấp phép xây dựng không?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành xác định chỉ khi bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới có quyền sử dụng đất (như xây dựng, phá vỡ công trình), được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo cách hiểu của luật đất đai, chỉ khi bạn có sổ đỏ thì bạn mới có quyền xây dựng công trình trên đất.

Căn cứ theo các Điều 95, 96,97 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020:

Một trong những giấy tờ bắt buộc để thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng mới, cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình và trường hợp cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp di dời công trình là bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình theo quy định của pháp luật (giấy tờ pháp lý ở đây có thể hiểu là Sổ đỏ).

Như vậy, có thể khẳng định, nếu bạn không có Sổ đỏ thì bạn không thể xin cấp phép xây dựng.

Đất không có sổ đỏ có được cấp phép xây dựng?
Đất không có sổ đỏ có được cấp phép xây dựng?

3. Mức xử phạt khi xây nhà trên đất không có sổ đỏ

Hiện tại, nếu bạn không có giấy tờ gì để chứng minh quyền của mình đối với thửa đất mà đã thực hiện xây nhà trên đất thì hành vi của bạn được xác định là lấn chiếm đất.

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hành vi lấn, chiếm đất xử phạt như sau: Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

Bên cạnh đó, bạn còn có thể phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

  • Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi lấn chiếm đất.
  • Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi lấn chiếm đất.

4. Xây nhà trên đất chưa sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?

Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là:  Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

Căn cứ theo quy định trên thì ta có thể khẳng định nhà ở được xây trên đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ được bồi thường nếu đó là tài sản hợp pháp. Tuy vậy, chúng ta cũng cần làm rõ là khi nào nhà ở được coi là tài sản hợp pháp dựa trên 02 trường hợp sau đây:

  • Trường hợp 1: Xây nhà phải có giấy phép xây dựng:

Một trong những căn cứ để xác định nhà ở là tài sản hợp pháp thì phải có giấy phép xây dựng nếu thuộc khu vực phải có giấy phép trước khi khởi công. Tại hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai (Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ khác). Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.

Như vậy, ngay cả khi đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng, khi đó được coi là nhà ở hợp pháp và khi nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu đất và nhà ở vẫn được bồi thường theo quy định pháp luật hiện hành.

  • Trường hợp 2: Nhà ở được miễn giấy phép xây dựng: Mặc dù nhà ở được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải việc xây dựng nhà ở đó là tùy ý mà phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật, cụ thể:
  • Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.
  • Xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Như vậy, có thể khẳng định rằng nếu bạn đang sở hữu một thửa đất không có sổ đỏ và đã xây dựng nhà ở trên đó thì bạn hoàn toàn có thể được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi nếu bạn chứng minh được nguồn gốc hợp pháp của đất và nhà ở.




5. Cơ sở pháp lý:

  • Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020;
  • Luật đất đai 2013.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về giấy phép xây dựng đối với đất không có sổ, xác định được mức phạt nếu xây dựng nhà ở trái phép trên đất không có sổ và việc bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến xin giấy phép xây dựng trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
Scroll to Top