Hiện nay có rất nhiều câu hỏi được gửi đến Luật Quang Huy yêu cầu giải đáp về đất đấu giá như: Thế nào là đất đấu giá? Đất đấu giá có được tách thửa không? Điều kiện tách thửa với đất đấu giá là gì?
Vì vậy trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ giải đáp toàn bộ các thắc mắc về đất đấu giá có được tách sổ không cho bạn đọc.
1. Thế nào được coi là đất đấu giá?
Đất đấu giá là những thửa đất được Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách công khai để chọn người mua trả giá cao nhất.
Hoạt động đấu giá đất hiện nay được quy định trong Luật thương mại 2005 như sau: “đấu giá hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất”. Bên cạnh đó Luật đất đai 2013 cũng có các quy định riêng biệt về hoạt động đấu giá đất.
2. Đất đấu giá có được tách thửa không?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất hợp pháp và được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, để có thể tách thửa đất và nhập vào diện tích mỗi bên đang sử dụng, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tách thửa, sang tên quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó Luật đất đai 2013 cũng chỉ rõ, đất đấu giá có thể được tách thửa nếu đáp ứng đủ các điều kiện tách thửa mà chúng tôi nêu ở mục dưới và không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa như sau:
- Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể khẳng định đất đấu giá nếu đủ điều kiện tách thửa và dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì thuộc trường hợp được tách thửa.
3. Điều kiện tách thửa với đất đấu giá
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đấu giá hoàn toàn có quyền được tách thửa nếu đáp ứng được đủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Thực tế khi thực hiện thủ tục tách thửa bạn rất cần có loại giấy tờ này vì nó là minh chứng chứng minh quyền sở hữu mảnh đất đó của bạn. Tuy vậy, trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì thực hiện thủ tục tách thửa không cần phải có giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp
Thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa phải đang không có tranh chấp. Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo giao dịch dân sự có hiệu lực, tránh những rủi ro không đáng có sau này
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Theo đó thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa đấu giá không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Nếu thửa đất đó đang bị kê biên có nghĩa là đang được sử dụng để đảm bảo một nghĩa vụ nào đó. Nếu cố tình thực hiện tách thửa thì có thể sẽ gây nên những hậu quả khôn lường trong hoạt động thi hành án về sau
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Có điều kiện này bởi lẽ, pháp luật quy định thời hạn cụ thể đối với một số loại đất và chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong thời hạn đó
- Điều kiện diện tích tách thửa tối thiểu
Theo đó, thửa đất mới được hình thành do tách thửa đất đấu giá phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Tuy vậy, ngoài các điều kiện kể trên khi thực hiện tách thửa đất đấu giá, bạn cũng cần phải tìm hiểu xem dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chưa. Nếu chưa được phê duyệt thì không thuộc trường hợp được phép tách thửa và ngược lại theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
4. Thủ tục tách thửa đối với đất đấu giá
4.1. Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ để tách thửa đất đấu giá như sau
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
4.2. Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và căn cứ thẩm quyền để xử lý 02 trường hợp sau:
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
4.3. Bước 3: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa với đất đấu giá như sau:
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn.
5. Lệ phí tách thửa đối với đất đấu giá
Khi thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất đấu giá, bạn phải hoàn thành các loại phí và lệ phí như sau:
- Lệ phí địa chính: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
- Lệ phí trước bạ nhà đất: Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục tách thửa còn phải nộp các loại phí khác như: Phí thẩm định địa chính, phí trích đo địa chính.
6. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ địa chính.
Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về thủ tục cũng như các hồ sơ cần có để chuẩn bị cho việc tách thửa đất đấu giá.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
