Đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?

Đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?

Hiện nay có nhiều người sử dụng đất chưa có Sổ đỏ nhưng muốn thực hiện tách thửa đất, vậy pháp luật đất đai hiện hành quy định thế nào đối với những trường hợp này, đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.





1. Đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?

Trước tiên cần biết để tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau (theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa và bảo đảm phù hợp với chế độ sử dụng. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương (theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Như vậy, đất có Giấy chứng nhận là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa.


2. Đất chưa có sổ đỏ phải làm thế nào để tách thửa?

Pháp luật hiện hành quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa. Do đó, trường hợp đất nhà bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa đất bởi chỉ khi có Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng.

Tuy nhiên, theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của một số tỉnh, thành thì không được tách thửa khi không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận tức là trường hợp đất sử dụng có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được tiến hành tách thửa, song thực tế thì khó thực hiện tách thửa.

Như vậy, trước tiên bạn cần đi cấp sổ đỏ trước khi làm các thủ tục tách thửa đất.


3. Thủ tục xin cấp sổ đỏ để thực hiện tách thửa

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?
Đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không?

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Công chức thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc công chức địa chính cấp xã sẽ tiếp nhận hồ sơ.

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu:

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ:

  • Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;
  • Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;

Xử lý yêu cầu cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân:

  • Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cấp Sổ.
  • Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.


4. Thủ tục tách thửa đất

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hồ sơ bạn cần chuẩn bị bao gồm:

  • Đơn đề nghị tách thửa.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nơi nộp hồ sơ như sau:

  • Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
  • Không nộp tại UBND cấp xã thì:
  • Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
  • Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Ở bước này, người có nhu cầu xin tách Sổ đỏ cần lưu ý nghĩa vụ thanh toán tài chính.

Bước 4: Trả kết quả

Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu hoặc gửi UBND cấp xã để trao trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã.


5. Thời gian tách thửa cho đất chưa có sổ đỏ

5.1. Thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ

Thủ tục cấp Sổ đỏ tối đa là 30 ngày (khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP);

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất…

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

5.2. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.


6. Chi phí tách thửa cho đất chưa có sổ đỏ

6.1. Chi phí Cấp sổ đỏ lần đầu

Lệ phí trước bạ: Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi làm Sổ đỏ được tính bằng công thức sau: Lệ phí trước bạ phải nộp =  0.5% x (giá đất tại bảng giá đất x diện tích). Trong đó, giá đất tại bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm làm lệ phí trước bạ.

Tiền sử dụng đất: Theo nghị định 45/2014/NĐ-CP, các trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất bao gồm:

  • Cần đóng tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất;
  • Cần đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Cần đóng tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 mà không có một trong các giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013;
  • Cần đóng tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có các giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013;
  • Cần đóng tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận;

Tùy vào mỗi trường hợp cụ thể mà tiền sử dụng đất sẽ khác nhau. Pháp luật hiện hành cũng có quy định về các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.

Lệ phí cấp Sổ đỏ: Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định, lệ phí cấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và các tổ chức, cá nhân cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.

6.2. Chi phí làm tách thửa đất

Thuế thu nhập cá nhân:  Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng tách thửa.

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Mức thu căn cứ vào các bước công việc; yêu cầu công tác đo đạc; lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí; diện tích đất được giao; được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

Các loại lệ phí khác:

  • Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Căn cứ vào Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.



 7. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013.
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
  • Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
  • Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề đất chưa có sổ đỏ có tách thửa được không mà bạn quan tâm.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
Scroll to Top