Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Khi đi mua đất và nhà ở, mọi người sẽ chắc chắn sẽ chú ý đến điều kiện trước tiên là nhà đất đó phải có sổ đỏ sau đó mới xem xét tiếp. Vậy đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Nếu được thì hồ sơ cần chuẩn bị để chuyển nhượng đất chưa sổ đỏ là gì? Thủ tục bao gồm các bước nào? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sổ đỏ có lâu không? Mất bao nhiêu tiền để chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ để bạn có thể tham khảo.





1. Đất chưa có sổ đỏ là gì?

Đất chưa có sổ đỏ là đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.

Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.


2. Đất chưa có sổ đỏ có chuyển nhượng được không?

Về chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định là chủ đất muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có sổ đỏ, trừ trường hợp nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 3 Điều 186 và thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Cụ thể:

Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế đất đai, nhà ở đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho.

Trường hợp 2: Chủ đất nông nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, ngoài 02 trường hợp trên thì nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng phải có yêu cầu và được cấp sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?
Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

3. Hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ?

Trường hợp đủ điều kiện nhưng chủ đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ nếu muốn sang tên đất cho bên nhận thì làm hồ sơ theo 02 giai đoạn như sau:

Giai đoạn 1: Hồ sơ làm sổ đỏ chuẩn bị theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

  • Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK
  • Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi nhận tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
  • Giấy tờ về tài sản gắn liền đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình không phải nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với sổ đỏ cho đất)
  • Chứng từ nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất..); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Giai đoạn 2: Hồ sơ quy trình mua bán đất gồm:

Về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán;
  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu của bên mua;
  • Bản sao chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên;
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên;
  • Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Đối với kê khai nghĩa vụ tài chính, các giấy tờ hai bên mua và bán cần chuẩn bị hồ sơ:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân của bên bán theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
  • Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ của bên mua theo mẫu số 01;
  • Bản sao sổ đỏ hoặc bản chụp sổ đỏ kèm cam kết chịu trách nhiệm;
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  • các giấy tờ căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí nếu có.

Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thường sẽ cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Đối với hồ sơ sang tên sổ đỏ thì có các giấy tờ như sau:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ được quy định như sau:

  • Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK;
  • Bản gốc sổ đỏ
  • Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng

Ngoài ra, các bên phải mang theo chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Các nơi có thể nộp khi làm sổ đỏ hoặc sang tên sổ đỏ hai bên mua bán có thể tham khảo: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; Bộ phận một cửa; UBND cấp xã nơi có đất.

4. Thủ tục khi chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ?

Sau khi bên bán đất đã có hồ sơ làm sổ đỏ, hồ sơ quy trình mua bán đất và đầy đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng đất thì các bên phải sang tên sổ đỏ lần lượt các bước dưới đây.

Bước 1: Làm sổ đỏ

  • Nộp hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu.
  • Cơ quan tiếp nhận và giải quyết.
  • Nhận và trả kết quả.

Bước 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Công chứng hợp đồng mua bán đất.
  • Kê khai thuế thu nhập cá nhân và sang tên sổ đỏ.
  • Cơ quan tiếp nhận và giải quyết.
  • Nhận và trả kết quả.

5. Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ mất bao lâu?

Đối với giai đoạn làm sổ đỏ, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện – xã hội đặc biệt khó khăn.

Đối với giai đoạn quy trình mua bán đất:

  • Thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng không quá 02 ngày làm việc. Đối với hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn và không quá 10 ngày làm việc.
  • Thời hạn sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện – xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Thời hạn trên không tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.


6. Các khoản phí chi trả là bao nhiêu cho chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ?

Làm sổ đỏ lần đầu mất các khoản phí sau:

  • Lệ phí trước bạ = 0.5% x diện tích đất x giá 1m2 đất (do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành);
  • Lệ phí cấp sổ đỏ hiện nay tùy từng thửa đất, tùy từng địa phương dao động trong khoảng 10.000 – 500.000 Việt Nam đồng;
  • Tiền sử dụng đất được xác định theo diện tích đất trong giao dịch, mục đích sử dụng đất sau giao dịch và giá đất tính tiền thu sử dụng đất.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp chỉ có đất; trường hợp đất có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Giá dao động trong khoảng 50.000 – 70.000.000 Việt Nam đồng.

Phí sang tên sổ đỏ bao gồm: thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chịu thuế căn cứ theo Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp sổ đỏ; lệ phí thẩm định, lệ phí địa chính do cơ quan chức năng quy định.




7. Cơ sở pháp lý

  • Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.
  • Luật đất đai năm 2013.
  • Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
Scroll to Top