Ngày nay, việc bố mẹ tặng cho con cái đất đai, người có đất đai tặng cho đất của mình cho người khác… không còn quá xa lạ. Vậy có thể hiểu như nào về đất cho tặng? Đất cho tặng có được bán không? Điều kiện để bán đất cho tặng cụ thể như thế nào? Những trường hợp nào mà pháp luật cấm không được bán đất cho tặng?
Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về đất cho tặng có được bán không để bạn có thể tham khảo.
1. Hiểu như thế nào về đất cho tặng?
Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và quyền sở hữu cho bên bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng đồng ý nhận.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền được ghi nhận trong Luật đất đai 2013. Ở đây tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vật chất hay còn gọi là có giá trị thanh toán bằng không.
Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Cùng với đó, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Khái quát lại rằng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
2. Đất cho tặng có được bán không?
Theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015, tặng cho tài sản có điều kiện là việc bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội.
Điều kiện ở đây là bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ. Thời điểm phát sinh là trước hoặc sau khi tặng cho, cụ thể:
- Điều kiện phát sinh trước khi tặng cho. Theo đó, bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ trước thì hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực.
- Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực, bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho.
Như vậy, đất cho tặng có được bán vì khi tặng cho tài sản là bên tặng cho đã chuyển toàn bộ quyền về tài sản đó cho bên nhận tặng cho. Tuy nhiên, nếu rơi vào trường hợp bên tặng cho tặng cho đất mà có điều kiện mà những điều kiện mà bên tặng cho đất đưa ra hạn chế quyền năng của chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt thì những điều kiện này không được đưa vào trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Ví dụ như bên tặng cho muốn tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng với điều kiện là bên nhận tặng cho không được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho người khác…là không đúng quy định của pháp luật.
- Đất cho tặng có được bán không?
3. Điều kiện để bán đất cho tặng
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được bán đất cho tặng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tặng) khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tặng: Sau khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho làm bộ hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được tặng cho. Theo đó, để được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất;
- Đất cho tặng không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất cho tặng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất cho tặng.
Trong một số trường hợp, ngoài việc bên bán đất cho tặng có đủ điều kiện chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng (mua đất) cũng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.
4. Trường hợp cấm không được bán đất cho tặng
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì có 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Ví dụ như theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được mua, nhận tặng cho quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ nếu chưa đủ 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất và không được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng đất…
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Vì theo quy định đất trồng lúa phải được sử dụng thường xuyên, đúng mục đích và đất trồng lúa không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục sẽ bị thu hồi.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Ví dụ như theo quy định tại khoản 2 Điều 192 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sống ngoài khu vực rừng phòng hộ thì không được phép mua đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong khu vực rừng phòng hộ.
Tóm lại rằng dù bên bán đất cho tặng có đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tặng nhưng bên mua thì không được phép mua nếu thuộc 04 trường hợp nêu trên. Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sẽ bị Nhà nước thu hồi vì đã vi phạm quy định pháp luật đất đai.
5. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Qua bài viết này, chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về việc đất cho tặng có bán được không.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến đất cho tặng trong cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng.
