Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ

Khi nào phải sang tên sổ đỏ sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có bị phạt không? Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên có rủi ro không?

Và, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ phải làm thế nào?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.





1. Khi nào phải sang tên sổ đỏ sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất)

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Như vậy, việc sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật, để nhà nước có thể đảm bảo hoạt động quản lý đất đai của mình một cách hiệu quả.

Căn cứ theo khoản 4, Điều 95 Luật đất đai 2013, cần phải sang tên sổ đỏ trong các trường hợp sau đây:

  • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
  • Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
  • Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
  • Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
  • Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
  • Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
  • Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
  • Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
  • Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
  • Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, khi thuộc vào một trong các trường hợp nêu trên, bạn phải tiến hành đăng ký biến động đất đai (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ). Và, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trường hợp bắt buộc phải sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có bị phạt không?

Căn cứ điểm b, Khoản 4, Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thì đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Căn cứ Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ) thì bị xử phạt vi phạm hành chính, cụ thể:

  • Tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
  • Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng mà không thực hiện đăng ký biến động;
  • Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng mà không thực hiện đăng ký biến động.
  • Tại khu vực đô thị trường hợp không thực hiện không thực hiện đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tại nông thôn (Mức phạt tối đa lên tới 10.000.000 đồng/lần vi phạm).

Đồng thời, nhà nước cũng đề ra biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi chưa sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.


3. Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên có rủi ro không?

Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sẽ có những rủi ro nhất định.

Nếu như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã diễn ra và có hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy định của Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng đó là hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật. Tuy lúc này giấy tờ vẫn mang tên người đã chuyển nhượng đất, nhưng về mặt thực tế khi các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của bạn.

Tuy nhiên, việc bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình, tức là việc đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sẽ bất lợi trong một số trường hợp hoặc có thể gây khó khăn trong việc xác minh tài sản của bạn.

Một số rủi ro bạn có thể gặp phải trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa sang tên sổ đỏ như sau:

Thứ nhất, dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên:

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về pháp lý khi không đăng ký biến động dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng nhưng trên giấy tờ người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…

Thứ hai, không sang tên được cho người khác:

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Trường hợp đã chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa làm thủ tục đăng ký sang tên thì vẫn được quyền chuyển nhượng, tặng cho sau khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Ngoài những rủi ro vừa nêu trên, nếu không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì bên nhận chuyển nhượng còn phải chịu xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.


4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ phải làm thế nào?

4.1 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (chưa đăng ký biến động hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ) được quy định như sau:

Bạn đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bạn chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục đăng ký biến động, cụ thể:

Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Bước 2. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nếu:

  •  Không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới.
  •  Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Bước 3. Trả kết quả

Như vậy, trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở trước ngày 01/7/2014 mà chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký biến động thì nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới, Giấy chứng nhận cũ sẽ bị hủy.

4.2 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/7/2014 đến nay

Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở từ ngày 01/7/2014 đến nay mà chưa thực hiện thủ tục sang tên thì các bên thực hiện đúng thủ tục sang tên theo quy định pháp luật, cụ thể:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ: Ở bước này, người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại hồ sơ, giấy tờ sau:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (áp dụng đối với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân). Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.
  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
  • Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ ở bước 1, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.

Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất tiến hành nộp các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Nhận kết quả: Người sử dụng đất sẽ nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.




5. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai 2013
  •  Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến phí sang tên sổ đỏ chung cư trong cả nước.

Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về dịch vụ hỗ trợ thủ tục sang tên sổ đỏ, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến qua HOTLINE 19006816 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.

5/5 - (1 bình chọn)
Tác giả bài viết
Scroll to Top