Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?

Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?

Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không? Làm thế nào chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn hợp pháp?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không để bạn có thể tham khảo.





1. Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?

Căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán như hai đối tượng độc lập.

Nếu chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác, sẽ rất bất cập trong việc xác định quyền lợi, nghĩa vụ từng bên; sử dụng, khai thác hay định đoạt.

Việc không ghi nhận căn nhà gắn liền với thửa đất trong hợp đồng mua bán dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng.

Vì vậy khi chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà thì pháp luật quy định không được chuyển nhượng vì sẽ dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu và không xác lập thực hiện được hợp đồng để chuyển nhượng.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được bao gồm:

  • Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
  • Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
  • Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được những phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:

  • Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  • Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
  • Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Tòa án thường xác định trường hợp bán đất nhưng không bán nhà là hợp đồng vô hiệu. Do vậy, để bảo vệ quyền, lợi ích của bản thân, bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý khi xác lập giao dịch nhà đất để tránh các tranh chấp không cần thiết về sau.

Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?
Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?

2. Làm thế nào chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn hợp pháp?

Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn hợp pháp thì:

Cách 1: Thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc mua bán ngôi nhà đó.

Cách 2: Thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc sẽ thuê lại ngôi nhà đó

Cách 3: Trường hợp người mua không chịu mua hoặc thuê căn nhà đó thì có thể làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất đó.

Khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì phải có một trong các loại giấy tờ sau (theo Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất):

  • Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
  • Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
  • Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân;
  • Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;

Như vậy để thực hiện chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà  mà vẫn hợp pháp thì có thể thương lượng, thỏa thuận, về việc thuê hoặc mua lại ngôi nhà đó với giá bao nhiêu cho hợp lý.

Nếu không thương lượng, thỏa thuận được thì vẫn có thể làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất đó nhưng có thể xảy ra nhiều rủi ro. Vì vậy cách tốt nhất là nên thỏa thuận về việc mua hoặc thuê để làm hợp đồng chuyển nhượng giải quyết cho nhanh chóng.




3. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai.
  • Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được không?

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhà trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.

5/5 - (2 bình chọn)
Tác giả bài viết
Scroll to Top