Hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất ở

Hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất ở
Pháp luật về đất đai cực kỳ phức tạp. Nếu đọc xong bài viết mà bạn vẫn cần hỗ trợ giải đáp thắc mắc, hãy liên hệ tới tổng đài tư vấn luật đất đai của Luật Quang Huy nhé!

Hiện nay có nhiều người dân muốn chuyển đổi từ đất ruộng sang đất thổ cư (đất ở), vậy pháp luật đất đai hiện hành quy định thế nào về điều kiện, hồ sơ cũng như thủ tục chuyển đổi đất ruộng sang đất ở?

Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.


1. Đất ruộng là gì?

Đất ruộng có thể hiểu là đất được dùng để trồng lúa hoặc trồng cây nông nghiệp hàng năm, mục đích là để tạo ra sản phẩm nông nghiệp.


2. Đất ruộng có lên đất thổ cư được không?

Theo khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (trong đó có đất ở).

Như vậy, Nhà nước hạn chế chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp nhưng không cấm. Bạn vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu đủ điều kiện.


3. Điều kiện để đất ruộng chuyển sang đất thổ cư

Căn cứ tại Điểm a, d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

  • Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Do đó, trường hợp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa nước sang đất ở thì bạn cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Vì thế, việc chuyển mục đích đất ruộng sang đất ở phải cần có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi thì mới được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Như vậy, để được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thửa đất của bạn phải đáp ứng được các điều kiện đã nêu ở trên.


4. Từ đất ruộng lên đất thổ cư có cần xin phép không?

Như đã phân tích ở trên, để chuyển mục đích sử dụng từ đất ruộng (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) thì bạn phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

  • Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
  • UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
Hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất ở
Hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất ở

5. Thủ tục chuyển đất ruộng sang đất ở

Để tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng lên đất ở bạn cần thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết theo thẩm quyền.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu:

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

  • Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
  • Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.


6. Thời gian chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

  • Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
  • Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

7. Phí chuyển từ đất ruộng sang thổ cư

7.1. Tiền sử dụng đất

Đây là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất).

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

  • Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
  • Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

7.2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định, lệ phí cấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và các tổ chức, cá nhân cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.

7.3. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

7.4. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên: Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này và nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.


8. Cơ sở pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013.
  • Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014  của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và bản sửa đổi, văn bản hướng dẫn.
  • Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
  • Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
  • Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề hướng dẫn chuyển đổi đất ruộng sang đất ở mà bạn quan tâm.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ về chuyển đổi từ đất ruộng sang đất ở, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.

Hãy chia sẻ bài viết này vì nó hữu ích và hoàn toàn miễn phí bạn nhé!

Đánh giá
Tác giả bài viết