Tranh chấp đất đai không có giấy tờ là gì? Các trường hợp tranh chấp đất đai không có giấy tờ bao gồm những gì? Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ hay tranh chấp đất đai không có sổ đỏ là gì?
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ bao gồm những bước nào? Án phí giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ là bao nhiêu?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về tranh chấp đất đai không có giấy tờ để bạn có thể tham khảo.
1. Tranh chấp đất đai không có giấy tờ là gì?
Tranh chấp đất đai không có giấy tờ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất khi một trong các bên hoặc tất cả các bên không có giấy tờ chứng minh.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất không có sổ đỏ, pháp luật có quy định những giấy tờ liên quan tới việc chứng minh việc sử dụng đất bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Các trường hợp tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Đất đai là tài sản hữu hình, vì vậy việc sử dụng tài sản này phải được biểu hiện rõ, ngoài ra, đây là tài sản có tính lâu đời, gắn liền với nhiều thế hệ nên nhiều người chủ quan cũng như quên hay làm mất các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, người sử dụng đất.
Vì thế đã có rất nhiều tranh chấp xung quanh xác định chủ sử dụng đất cũng như tranh chấp xung quanh việc chủ sử dụng đất làm mất giấy tờ nhà đất.
Những trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ bao gồm:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất không có giấy tờ nhà đất.
- Tranh chấp đất đai về xác định về quyền và nghĩa vụ bên trong Hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp đất đai – nhà ở.
- Tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung.
- Tranh chấp đòi đất đai, nhà ở.
- Tranh chấp về mốc giới, ranh đất đai – nhà ở.
- Tranh chấp đất đai về tài sản chung, tài sản vợ chồng là đất đai – nhà ở.
- Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;
- Tranh chấp đất đai về việc hợp tác kinh doanh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất…
3. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Pháp luật quy định việc tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ sẽ được dựa trên các căn cứ sau:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài các căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ nêu trên, cơ quan thẩm quyền cũng có thể dựa vào kết quả xác minh thực tế; Biên bản hòa giải; Lời khai của các đương sự; Giấy tờ giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất của các bên; Kết quả giám định,.. nếu có.
4. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật về đất đai quy định về trình tự giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các bước chính như sau:
Bước 1: Hoà giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hoà giải, tuy nhiên, trong trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hoà giải.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. Biên bản hoà giải được gửi tới các bên tranh chấp, lưu tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp.
Với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Giải quyết tranh chấp đất đai khi hoà giải không thành
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì chỉ được chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền:
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền.
Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.
Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Thông thường, người khởi kiện có thể nộp tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp theo thủ tục tố tụng. Khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai, người khởi kiện phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
- Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
- Tranh chấp chưa được giải quyết bằng bản án có hiệu lực của Toà án, UBND huyện, tỉnh.
- Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.
5. Án phí giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và tuỳ vào kết quả xét xử sẽ biết ai phải chịu án phí.
Pháp luật dân sự có quy định khái niệm vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không là một số tiền hoặc là tài sản không thể xác định được bằng một số tiền cụ thể. Trường hợp không yêu cầu xác định giá trị tài sản mà chỉ yêu cầu xem xét quyền sở hữu mảnh đất thì mức án phí đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch là 300.000 đồng.
Trong trường hợp có yêu cầu Tòa án xác định giá trị tài sản thì mức án phí được xác định như sau:
- Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí phải nộp cho Tòa là 300.000 đồng
- Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp
- Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng mức án phí là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
- Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
- Tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí phải nộp là 72.000.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng + 0.1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.
6. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013.
- Luật Tố tụng dân sự 2015.
- Luật Dân sự 2015.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành.
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về tranh chấp đất đai không có giấy tờ. Qua bài viết, chúng tôi hy vọng bạn có thể hiểu rõ hơn về những vấn đề liên quan.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật về vấn đề tranh chấp đất đai không có giấy tờ mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi gặp phải những vấn đề pháp lý khi góp vốn bằng hình thức này trong phạm vi cả nước.
Nếu có điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.
Trân trọng./.
