Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên có bị xử phạt không? Các rủi ro khác có thể xảy ra nếu người bán cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên? Người bán phải chịu thuế sử dụng đất ra sao?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.
1. Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên có bị xử phạt không?
Việc ký hợp đồng mua bán nhưng không sang tên hoặc chưa sang tên Sổ đỏ vì một số lý do như tránh nộp thuế, không nắm rõ quy định pháp luật vẫn xảy ra. Trường hợp này người mua có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Như vậy, từ ngày 1.7.2014 đến nay, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.
Do đó, trường hợp cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên thì bạn sẽ bị phạt tiền. Cụ thể:
Về hình thức và mức phạt: Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký sang tên sổ đỏ bị xử lý như sau:
Tại khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
- Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân (mức phạt của tổ chức sẽ gấp đôi; nếu tổ chức tại khu vực đô thị mà vi phạm có thể bị xử phạt tới 20 triệu đồng).
Ngoài việc bị phạt tiền thì buộc người đang sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định.
Người bị xử phạt: Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký sang tên sổ đỏ thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).
2. Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên xảy ra rủi ro gì?
2.1. Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên dễ xảy ra tranh chấp
Về pháp lý khi không đăng ký sang tên sổ đỏ dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng người mua không có đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Có thể hiểu đây là việc làm vi phạm pháp luật và tiềm ẩn đầy rủi ro cao. Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…
Trên thực tế, cùng với việc không thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, không sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Cụ thể như:
- Bạn tìm được người mua mới nhưng không liên lạc được với người bán cũ và không thể hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đai đã ký thì bạn bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận đối với thửa đất đó, sau đó bạn mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải chịu phạt hành chính một khoản tiền vì việc đăng ký sang tên mới chậm (theo Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai).
- Phát sinh trường hợp bạn yêu cầu người chuyển nhượng ký kết văn bản công chứng để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký và có thể họ sẽ lợi dụng để yêu cầu bạn một khoản lợi ích khó chấp nhận.
- Trong trường hợp xấu nhất, tranh chấp có thể xảy ra sau khi người chuyển nhượng ký văn bản công chứng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng lại không ký kết hợp đồng chuyển nhượng trước đó với bạn đã bị hủy.
2.2. Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên sẽ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không đăng ký sang tên sổ đỏ thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật.
Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, điều này có nghĩa là người mua không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Trường hợp đã chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa làm thủ tục đăng ký sang tên thì vẫn được quyền chuyển nhượng, tặng cho sau khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định, cụ thể:
Trường hợp 1: Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp 2 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền, cụ thể:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất.
3. Người bán vẫn phải chịu thuế sử dụng đất
Ngoài việc dễ xảy ra tranh chấp, không sang tên được cho người khác và bị phạt tiền thì người bán vẫn phải chịu thuế sử dụng đất nếu cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên. Cụ thể:
Theo Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
4. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến ký giáp ranh khi chuyển nhượng đất trong cả nước.
Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về chuyển đổi sổ đỏ từ hộ sang cá nhân bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
