Thủ tục tách thửa đất theo quy định

Thủ tục tách thửa
  • Chuẩn bị hồ sơ (Đơn; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất; Giấy tờ tùy thân)
  • Nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh (huyện)
  • Xem xét hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục tách thửa đất là việc phân chia quyền sở hữu đất đai từ một đối tượng sở hữu sang nhiều đối tượng sở hữu khác nhau.

Tuy nhiên việc tách thửa đất này không phải cứ có nhu cầu là sẽ thực hiện được mà phải tuân theo các quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện và thủ tục tách thửa đất.


Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn hồ sơ, thủ tục tách thửa như sau:


Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất hay còn gọi là chia đất. Hiểu đơn giản đây là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hay nhiều người khác nhau.

Theo quy định hiện nay, quá trình tách thửa đất chính là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau.

Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.


Khi nào cần tách thửa đất?

Có rất nhiều nguyên nhân cần phải tách thửa đất, nhưng chủ yếu là những nguyên nhân sau đây:

  • Phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
  • Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất.
  • Tách thửa khi có quyết định phân chia từ tòa án.

Điều kiện tách thửa đất

Điều kiện chung

Để có thể tách thửa, đất của bạn phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
  • Đất không có tranh chấp
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
  • Trong thời hạn sử dụng đất

Các điều kiện khác theo quy định của từng địa phương

Một trong các điều kiện mà hầu như địa phương nào cũng quy định đó là diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu?

Quy định về diện tích đất đi được tách sổ phải phụ thuộc vào yếu tố vùng miền và địa lý tại địa phương.

Vì vậy, quy định chi tiết về diện tích đất được tách sổ đỏ phụ thuộc vào nơi bạn sinh sống và cơ quan chức năng tại địa phương.

Ngoài ra, tùy thuộc và từng địa phương sẽ có thêm một số những điều kiện khác.

Ví dụ: Hà Nội yêu cầu thêm điều kiện các thửa đất sau khi tách có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.

Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất nhưng vẫn được tách thửa

  • Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu này nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được cấp Giấy chứng nhận
  • Trường hợp bạn xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận.
  • Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn có thể quy định thêm một số trường hợp khác dù không đủ điều kiện tách thửa, cũng không thuộc hai trường hợp trên nhưng vẫn được phép tách thửa.

Các trường hợp không được tách thửa

Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có những quy định riêng về các về các trường hợp không được tách thửa

Ví dụ: Ở Hà Nội, vấn đề này quy định tại Khoản 3, Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố quy định không cho phép tách thửa đối với các trường hợp sau:

  • Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
  • Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định
  • Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt
  • Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013
  • Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật..

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa đất

Hồ sơ mà bạn phải chuẩn bị để tách thửa bao gồm:

  • Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK thuộc Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
  • Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc là cá nhân như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho…
  • Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyền đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã được Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt chấp nhận phương án chuyển đổi.
  • Nếu như có phương án dồn điền đổi thửa thì phải có biên bản giao nhận ruộng đất.
  • Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân cùng sổ hộ khẩu của bạn sau khi đã tách thửa.

Cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa

Bạn nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

  • Văn phòng đăng ký đất đai;

Đối với những nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại:

  • Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
  • Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Đối với những địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan trên thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Sau khi bạn đã nộp hồ sơ xong thì có quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm giải quyết và xử lý hồ sơ của bạn.

Nếu trong quá trình đo đạc và xử lý hồ sơ, chỗ nào có phần khúc mắc chưa giải quyết được thì cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chủ sở hữu bổ sung và sửa đổi hồ sơ.


Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa

Thời hạn giải quyết việc tách thửa bạn có thể tham khảo tại quy định điểm đ, khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày; […]

Như vậy, trong thời hạn 15 ngày, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ.

Tuy nhiên chỉ khi hồ sơ của bạn hợp lệ và không bị sai sót.

Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.


Chi phí phát sinh khi thực hiện thủ tục tách thửa

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, tùy vào từng trường hợp cụ thể sẽ phát sinh các chi phí khác nhau nhưng sẽ có một số chi phí như sau:

  • Lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất x Mức thu lệ phí

Căn cứ theo quy định tại Điều 7, Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản.

Diện tích đất: đơn vị m2.

Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

  • Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

Mức thu: căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án.

Thuế thu nhập cá nhân: theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân thì:

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại

Ngoài ra, tùy tường trường hợp khác nhau mà xem xét không phải nộp lệ phí trước bạ hay được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không.


Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
  • Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
  • Thông tư số 24/ 2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
  • Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề thủ tục tách thửa mà bạn quan tâm.

Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.


 

Hãy chia sẻ bài viết này vì nó hữu ích và hoàn toàn miễn phí bạn nhé!

G