Trong đời sống, “giá đất” được nhắc đến rất nhiều khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản (hay còn gọi là mua bán nhà đất).
Thế nhưng, trong pháp luật đất đai lại có những thuật ngữ khác như: khung giá, bảng giá và giá đất cụ thể.
Vẫn còn nhiều khúc mắc của người sử dụng đất liên quan câu hỏi những thuật ngữ này có điểm gì khác nhau hay phân biệt các thuật ngữ này như thế nào.
Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn về vấn đề Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:
1. Khung giá đất là gì ?
Căn cứ quy định tại Điều 113 Luật đất đai có thể hiểu:
Khung giá đất là một phạm vi giá được giới hạn bởi mức giá tối thiểu và mức giá tối đa của một đơn vị đất trong một vùng kinh tế của nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp.
Đây là quy định chung nhất về giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, mang tính chất là bộ phận chính nhất để từ đó Ủy ban nhân dân các cấp xây dựng Bảng giá cụ thể cho từng khu vực.
Khi có sự biến động giá trên thị trường bất động sản tăng từ 20% trở lên so với mức giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ tiến hành điều chỉnh khung giá.
2. Bảng giá đất là gì?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013, bảng giá đất là một bảng giá quy định về giá trị quyền sử dụng đất của một đơn vị diện tích trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể.
Giá trị trong bảng phụ thuộc vào vị trí thửa đất và loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần.
3. Giá đất cụ thể là gì?
Giá đất cụ thể là giá trị quyền sử dụng đất xác định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng dựa trên thông tin thửa đất, giá bất động sản trên thị trường và giá trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Căn cứ kết quả tư vấn, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. (theo Khoản 3 Điều 144 Luật đất đai).
4. Điểm khác nhau giữa khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
4.1 Cơ quan có thẩm quyền quyết định
- Khung giá đất cho từng loại đất do Chính phủ ban hành
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất của từng vị trí đất đối với đất thuộc phạm vi địa giới hành chính thuộc tỉnh mình.
- Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định
4.2 Thời hạn thực hiện
- Khung giá đất có thời hạn thực hiện là 05 năm
- Bảng giá đất của từng vị trí đất có thời hạn thực hiện là 05 năm
- Giá đất cụ thể được áp dụng trong quyết định cá biệt của Ủy ban nhân dân tỉnh về công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất
4.4 Trường hợp áp dụng của từng loại giá
Thứ nhất, Khung giá đất được dùng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. (theo Điều 5 Nghị định 104/2014/NĐ-CP)
Thứ hai, căn cứ theo Khoản 2 Điều 114 Luật đất đai 2013 thì bảng giá đất được dùng làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp: đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ ba, theo Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013, giá đất cụ thể được dùng làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất trong trường hợp không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao có thu tiền; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
5. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể mà bạn quan tâm.
Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
