Trường hợp nào bị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hủy được không? Các trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Thủ tục hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào? Thời hiệu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu?

Trong bài viết này, Luật Quang Huy sẽ giúp các bạn nắm được vấn đề chính xoay quanh hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Các trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai hiện hành, các trường hợp cơ quan Nhà nước có quyền hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Trường hợp 1: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp người sử dụng đất bị mất Giấy chứng nhận có yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đồng thời cấp lại Giấy chứng nhận.

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
• Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Trường hợp 3: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người nhưng không thu hồi được Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 4: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp không giao nộp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 7 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

• Trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai.
• Trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước, trừ trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
• Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.
• Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai như: Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
• Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.

2. Thẩm quyền hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nào? Theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.

Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt được xác định theo quy định Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

• Trường hợp quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và phải hủy quyết định đó mới bảo đảm giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự mà việc hủy quyết định đó không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự thì Tòa án đang giải quyết vụ việc dân sự tiếp tục giải quyết và xem xét hủy quyết định đó.
• Trường hợp việc xem xét hủy quyết định đó dẫn đến thay đổi thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh thì Tòa án nhân dân cấp huyện đang thụ lý giải quyết vụ việc dân sự phải chuyển vụ việc cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết và xem xét hủy quyết định đó.

Ngoài ra, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình Sở Tài Nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh hoặc Bộ Tài Nguyên Môi trường hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do người sử dụng đất bị mất Giấy chứng nhận có yêu cầu cấp lại.

3. Thời hiệu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay có hai cách giải thích:

3.1 Cách giải thích thứ nhất

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án thu hồi và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 01 (một) năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính. Ngày 19/9/2016, Chánh án TANDTC có Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; trong đó, có giải thích: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính.”

Như vậy, khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó, mà đương sự trong vụ án dân sự cho rằng việc cấp giấy đó là không đúng quy định, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ thì họ có quyền yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trong cùng một vụ án dân sự theo Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”.

3.2 Cách giải thích thứ hai

Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước khi Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có hiệu lực thì việc giải quyết yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tòa án hai cấp không xem xét đến việc còn thời hiệu hay không theo quy định tại Điều 5 Thông tư liên tịch số 01/2014.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính, do vậy sẽ thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật hành chính và tố tụng hành chính. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đứng độc lập mà là chứng thư pháp lý xác nhận quyền của người sử dụng đất và là một trong những điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.

Xét trên phương diện dân sự, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đơn thuần là quyết định hành chính mà còn là tài sản của người sử dụng đất. Đó là tài sản gắn với các thông tin về thửa đất cụ thể và phải đảm bảo các điều kiện để được cấp theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Khi bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hậu quả pháp lý kéo theo là quyền của người sử dụng đất sẽ bị chấm dứt. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để xác định người sử dụng đất hợp pháp và gắn với tài sản là quyền sử dụng đất.

Xét về yếu tố tài sản, giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là một tờ giấy dưới dạng vật lý đơn thuần mà gắn bó mật thiết với giá trị quyền sử dụng đất.

Do vậy, yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đồng thời liên quan đến quyết định hành chính, quyền sở hữu và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu chỉ xét trên phương diện hành chính, thì thời hiệu khởi kiện là 01 (một) năm. Nhưng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật dân sự năm 2015, luật khác có liên quan có quy định khác và tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật dân sự.

4. Thủ tục hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có 2 trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

4.1 Trường hợp khởi kiện dân sự

• Trong trường hợp này, ta sẽ khởi kiện chính người có tên trên sổ đỏ. Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; thì đối tượng tranh chấp lúc này là bất động sản nên chỉ có Tòa án huyện nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
• Đối với thủ tục khởi kiện trong trường hợp này có một điều kiện đặc biệt đó là: Người bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp trước tiên phải gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân xã nơi có bất động sản tranh chấp theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 04/2017/NQ-HĐTP.
• Trường hợp hòa giải không thành; người bị xâm phạm quyền lợi mới được quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện; nơi có bất động sản để giải quyết theo thủ tục chung.
• Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện; Biên bản hòa giải tại xã và tất cả tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền bị xâm phạm.

4.2 Trường hợp khởi kiện hành chính

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyết định hành chính. Vì vậy, đây là đối tượng khởi kiện của vụ án hành chính

Tòa án nhân dân cấp tỉnh là Tòa án có thẩm quyền giải quyết hủy Quyết định cá biệt trái pháp luật có liên quan.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện
• Tất cả tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền bị xâm phạm.

5. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mất phí không?

Khi hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tùy vào từng trường hợp mà sẽ bị mất phí theo quy định.

Đối với trường hợp hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ để cấp lại, người yêu cầu sẽ chịu các lệ phí khi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với các trường hợp khởi kiện ra tòa, nếu yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Tòa chấp thuận thì sẽ không phải chịu án phí sơ thẩm, phúc thẩm (nếu có), nếu không sẽ chịu án phí hành chính theo quy định (300.000 đồng).

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013
• Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được rõ về căn cứ hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các vấn đề có liên quan.

Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Quang Huy qua HOTLINE 19006588.

Trân trọng./.